4º encuentro profesionales inmobiliarios, “Inmociónate 2013″

 

Inmocionate 2013

Los días 13-14 y 15 estuvimos en Madrid en el 4º evento de “Inmociónate”. Se colgó el cartel de no hay localidades y nos llegamos a juntar más de 500 inmobiliarias de toda España y  alguna representación de Portugal.

Se habló de como nos ven desde fuera de la profesión, como evolucionan los inmobiliarios en otros países como en Estados Unidos, marketing, técnicas de ventas, y un largo etc. Pero lo más destacado fue el montón de asociaciones que se están creando de forma local para compartir las bolsas de inmuebles y tener un método de trabajo parecido que sirva para ofrecer a nuestros clientes un servicio personalizado, profesional consiguiendo llevar al éxito el encargo de venta o alquiler en el menor tiempo posible.
Se fundó también una coordinadora de asociaciones para poder tener “VOZ” a nivel nacional y poder ser referentes en los medios de comunicación, así como establecer acuerdos con bancos para la venta o financiación de sus inmuebles. Están dentro asociaciones nacionales, regionales o incluso las locales.
En Soria ya hemos empezado las reuniones entre varios profesionales con el fin de colaborar en la bolsa de inmuebles y por tanto aumentar las posibilidades de éxito. Queda mucho por andar, pero tenemos el respaldo de cualquiera de éstas asociaciones para ayudarnos a solucionar cualquier tipo de problema.
Os facilito unos links de artículos interesantes del evento Inmociónate:
 
artículo de idealista
 
 
 
 
 
 
Si gusta ésta profesión, ¿porque no trabajamos juntos?

Perfil del comprador de vivienda en el 6º año de la crisis

Persona que lleva años madurando la idea de comprar pero que el precio, las condiciones económicas de los préstamos y sobre todo la influencia mediática, le han creado muchos miedos a equivocarse sobre todo en la cantidad de la inversión a realizar.

Se ha pasado de:

  1. financiación accesible a la gran mayoría,
  2. condiciones económicas en las hipotecas muy asequibles
  3. precios de las viviendas ante la escased de oferta in-negociables

A:

  • dificultad para la concesión de préstamos en condiciones asequibles:
    • del 100% de la operación incluyendo impuestos,al 60%, 
    • diferenciales del 0,50% al 3%,
    • exceso de vinculaciones durante la vida del préstamo para conseguir una mínima mejora en las condiciones  difíciles de conseguir cumplirlas
  • dinero necesario que debería tenerse ahorrado para poder afrontar la parte que no se financia (30-40%) del total de la financiación
  • miedo a desprenderse de una gran cantidad del dinero ahorrado para poder afrontar otros imprevistos (despido, aumento de ingresos, gastos con otra prioridad ……)
  • mucha oferta en vivienda y diversidad en precios que provocan miedos a comprar caro. En definitiva miedo a equivocarse.

Tenemos a un comprador, muy bien informado, que sigue día a día desde hace años la evolución  de las condiciones de financiación, los precios de la vivienda, los precio de los alquileres:

  • cuando el precio es asequible, las condiciones de la financiación no lo són.
  • cuando ambas pueden cuadrar resulta que lo que se obtiene a cambio es una vivienda “no a su gusto”  ( muchos años, necesidad de reformas, miedos a imprevistos, derramas, etc,….).
  • cuanto más tardan en decidirse, más dinero gastan en alquileres ( dinero que nunca tendrá la posibilidad de recuperar)  y menos invierten ( a medio-largo plazo o a futuro).
Mi consejo:

Invertir en vivienda es un buen negocio porque es:

  • PARA VIVIR ( no para especular), 
  • PARA DISFRUTAR del día a día, 
  • para mirárla como recompensa del esfuerzo del trabajo de muchos años
  • como el instrumento necesario para adaptarse a las circunstancias de la vida de cada uno.

Se trata de una inversión controlada por uno mismo (no con terceros) que:

  • puede ser una pensión de jubilación, 
  • servir de ayuda a los hijos como comienzo, 
  • sacar rentabilidades del 3-4% con el alquiler mientras no tenga un uso,
  • ………..muchas posibilidades.

Lo más importante, no dejar todos los huevos en la misma cesta y no aplicar el cuento de la lechera.

Los precios se han adaptado bastante y las pretensiones de los posibles compradores se están ajustando mucho a sus posibilidades reales. Se vuelve al pasito, pasito y se abandona la montaña rusa. Cada uno vuelve a poner su propio ritmo, pero con los pies en el suelo.

OJO, IMPORTANTÍSIMO no en cualquier vivienda:

  • mejor en el centro que en los extra-radios, 
  • mejor en barrios consolidados con muchos servicios que en urbanizaciones aisladas repletas de viviendas. 

Cuando compres, piensa en cuando la vendas: que sea atractiva a mucha gente y podrás venderla rápidamente, recuperar la inversión o incluso ganar con ello.

Cuanto la personalices ten en cuenta que ese dinero te lo gastas por capricho no por inversión ( no pienses que todos necesitamos lo mismo).

Y jamás consideres que los impuestos que se pagan es una inversión y que debes de sacar rentabilidad de ellos.

Compra la vivienda que te guste ajustándose a tus posibilidades de hoy o del medio plazo y sobre todo ……….disfruta de ella. Nunca te arrepentirás. El momento actual es excepcional para elegir, saber que errores no hay que cometer y de tener un nuevo objetivo a conseguir luchando en el día a día

Comentarios personales a cuando se recuperará la demanda en Soria según AFI (Analistas Financieros Internacionales)

 

 

Podríamos decir de nuevo que Soria es diferente:

  1. Estamos en el puesto 11 de las provincias en España con menos stock de vivienda nueva aunque pienso que si quitamos las viviendas de protección oficial, nos quedamos entre las 5 primeras
  2. En precios, es la provincia que menos ha caído el precio de la vivienda de toda España, también hay que decir que en el boom inmobiliario no subimos en la misma proporción que el resto y que donde realmente está bajando el precio es donde se construyó de forma exagerada cosa que en Soria no fue posible por las limitaciones del suelo (se tardo mucho en aprobar el PGOU).
  3. En infraestructuras de las viviendas sin vender ocupamos el 5º lugar en el ranking nacional de las menos dotadas. No es estraño porque en Soria la mayoría de la vivienda nueva sin vender ( Pajaritos, Royales, P-1 (Bomberos), Tejera) está situada en los alrededores del anillo considerado por los demandantes como casco urbano (Eduardo Saavedra, Avda. Constitución, Ctra. Logroño, San Pedro, Calaverón, c/ Almazán).
  4. Sobre la emancipación y paro de nuestro jóvenes, repetiremos la reivindicación de siempre: ” si los jóvenes se tienen que ir a estudiar fuera y existen pocas oportunidades para empezar a trabajar aquí” ¿quien queda para emanciparse?”. Como no va a ver poco paro en Soria en los jóvenes si tenemos tan pocos viviendo aquí.
  5. La renta pre-cápita soriana está en la media nacional
  6. Reactivación de las ventas en Soria. Conseguimos la primera posición en los datos hasta el tercer trimestre 2012. Los números son una cosa y los hechos reales otra. En Soria se entrega un edificio de obra nueva con 30 viviendas tan solo y rompe las estadísticas provocando el engaño general ya que dichas ventas se han producido en los dos años anteriores por lo menos.
  7. El comentario a la Conclusión de los analistas: que en Soria, aunque nos sitúan en el puesto 32 de las 50 provincias analizadas y que se puede entender que se animará antes el mercado, la visión a pie de calle es que la re activación en obra nueva no se va a producir porque en vivienda usada todavía hay muchas ofertas que se adecuan en precio, localización, etc a la demanda existente.
 

publicado por pmartinez-almeida's picturepmartinez-almeida@idealista

¿qué provincias cuentan con mayor capacidad para recuperar la demanda de vivienda? analistas financieros internacionales (afi) ha realizado un estudio para encontrar la respuesta combinando el stock de viviendas, el ajuste de los precios, las infraestructuras de la zona, la emancipación de la población, el desempleo, la renta per cápita y la reactivación de las ventas. con estos mimbres, afi estima que madrid, navarra y baleares serán las provincias que antes recuperarán la demanda de viviendas, mientras que zamora, ciudad real y cáceres serán las últimas en reactivarse

afi ha elaborado un índice de recuperación de la demanda con diversas variables: el stock de vivienda (que pesa un 20%); el ajuste desde el máximo del precio de la vivienda libre (15%); la disponibilidad de infraestructuras (5%); la demanda potencial (con un peso del 15%); la solvencia de la demanda (40%) y la elasticidad de la demanda actual (5%)

stock

según este índice, las provincias con mayor el stock de viviendas nuevas se encuentra en castellón, toledo, almería o la rioja. en cambio, donde menos stock de obra nueva hay es en badajoz, cáceres o vizcaya

precios

las provincias que han registrado mayores ajustes de precios de las viviendas desde máximos hasta el tercer trimestre de 2012 son guadalajara (con un descenso acumulado superior al 35%), zaragoza (con una caída cercana al 35%), málaga (con más del 30% de reducción) y madrid (con una bajada también superior al 30%). según afi, la caída media acumulada del precio de la vivienda es del 25,5%  

infraestructuras

en cuanto a las infraestructuras, las provincias que cuentan con más disponibilidad de medios y servicios son guipúzcoa, baleares, almería alicante, sevilla y madrid. en contraposición, donde menos infraestructuras hay en el entorno de las viviendas sin vender es en cáceres, vizcaya, teruel y huesca


emancipación

las provincias donde hay mayor proporción de población en edad de emancipación (25-32 años) son almería, guadalajara, murcia, baleares y tarragona. en cambio, donde menos jóvenes en edad de emancipación hay es en guipúzcoa, zamora, soria y vizcaya

paro

las provincias que soportan menor tasa de paro para el colectivo de personas de entre 25 y 34 años (porcentaje sobre la población activa con datos del tercer trimestre de 2012) son lleida y huesca con una tasa cercana al 7%, soria, con una tasa del 8% o álava, con una tasa del 9%. en cambio, santa cruz de tenerife y granada tienen la carga de soportar la mayor tasa de desempleo, un 25%

renta per capita

álava es la provincia donde mayor renta per cápita hay, con 35.000 euros brutos anuales de media (estimaciones de 2011). las provincias que le siguen son vizcaya, con una media de 32.000 euros brutos anuales y guipúzcoa, navarra y madrid con 30.000 euros de media. por el contrario, los cacereños, jienenses y pacenses son los que menor renta per cápita tienen, unos 15.000 euros brutos al año, lejos de los 23.271 euros de media de españa  

 

reactivación de las ventas

por último, las ventas de viviendas hasta el tercer trimestre de 2012 crecieron más en soria, la rioja, cantabria o gerona. en cambio, cáceres, navarra o valladolid fueron las provincias donde menos transacciones de viviendas se produjeron

conclusiones

tras analizar todos estos factores, el índice afi refleja que madrid, navarra o las islas baleares son las provincias que menos tardarán en recuperar la demanda de viviendas, mientras que en el lado contrario se encuentran zamora, ciudad real o cáceres

¿dónde se encuentran los activos del banco malo?

la mayoría de los activos del banco malo se encuentran en cataluña, la comunidad valencia y madrid, es decir, donde más probabilidad de desinversión hay, tal y como se muestra en el siguiente gráfico

Llega a Soria la ITV en los edificios

 

Con fecha 10 de Octubre del 2010 se ha publicado en el B.O.P. de Soria la aprobación definitiva de la Ordenanza Municipal Reguladora de la Inspección Técnica de Construcciones.

La primera inspección deberá realizarse dentro del año siguiente a aquél en que el edificio cumpla CUARENTA AÑOS desde la fecha de terminación total de su construcción u obras de rehabilitación integral.

Las sanciones económicas por incumplimiento del deber de realizar la inspección técnica se sancionarán con multas entre 1.000 € y 10.000 €, tal y como se prevé el artículo 352.1.c) RUCyL.

Ver contenido completo de la Ordenanza:  ITV Edificios Soria 12-10-10

Evolución de los precios de la vivienda de segunda mano en Soria 3º trimestre 2012

Evolución del mercado de la vivienda usada en Soria capital. Media de los precios por metro cuadrado construido

sep-11 jun-12 sep-12 variación anual variación trimestral
1.713 € 1.578 € 1.527 € -10,8% -3,2%

 

El tercer trimestre de 2013 se ha cerrado con una bajada del 1,1% en el precio de la vivienda usada en España. el metro cuadrado, que cerró el verano en 2.013 euros se sitúa ahora en 1.934 euros.

Los precios medios resultantes corresponden a los fijados por sus propietarios como precios de venta y no de cierre

Información facilitada y elaborada por idealista a efectos informativos.

Si lo que necesita es vender y saber cual sería el precio real de cierre en éstos momentos, hable con quien realmente cierra operaciones de forma habitual: con profesionales inmobiliarios.

Si por el contrario necesita comprar a precio del mercado actual, déjese asesorar por profesionales inmobiliarios. Son quien mejor saben los precios de cierre.

Hable con nosotros, www.pisoidealsoria.com , info@pisoidealsoria.com,  975 224 254.

Nosotros NO vendemos, AYUDAMOS a vender o comprar gracias a un buen consejo a tiempo. Usted siempre es quien decide y tiene la última palabra.