Perfil del comprador de vivienda en el 6º año de la crisis

Persona que lleva años madurando la idea de comprar pero que el precio, las condiciones económicas de los préstamos y sobre todo la influencia mediática, le han creado muchos miedos a equivocarse sobre todo en la cantidad de la inversión a realizar.

Se ha pasado de:

  1. financiación accesible a la gran mayoría,
  2. condiciones económicas en las hipotecas muy asequibles
  3. precios de las viviendas ante la escased de oferta in-negociables

A:

  • dificultad para la concesión de préstamos en condiciones asequibles:
    • del 100% de la operación incluyendo impuestos,al 60%, 
    • diferenciales del 0,50% al 3%,
    • exceso de vinculaciones durante la vida del préstamo para conseguir una mínima mejora en las condiciones  difíciles de conseguir cumplirlas
  • dinero necesario que debería tenerse ahorrado para poder afrontar la parte que no se financia (30-40%) del total de la financiación
  • miedo a desprenderse de una gran cantidad del dinero ahorrado para poder afrontar otros imprevistos (despido, aumento de ingresos, gastos con otra prioridad ……)
  • mucha oferta en vivienda y diversidad en precios que provocan miedos a comprar caro. En definitiva miedo a equivocarse.

Tenemos a un comprador, muy bien informado, que sigue día a día desde hace años la evolución  de las condiciones de financiación, los precios de la vivienda, los precio de los alquileres:

  • cuando el precio es asequible, las condiciones de la financiación no lo són.
  • cuando ambas pueden cuadrar resulta que lo que se obtiene a cambio es una vivienda “no a su gusto”  ( muchos años, necesidad de reformas, miedos a imprevistos, derramas, etc,….).
  • cuanto más tardan en decidirse, más dinero gastan en alquileres ( dinero que nunca tendrá la posibilidad de recuperar)  y menos invierten ( a medio-largo plazo o a futuro).
Mi consejo:

Invertir en vivienda es un buen negocio porque es:

  • PARA VIVIR ( no para especular), 
  • PARA DISFRUTAR del día a día, 
  • para mirárla como recompensa del esfuerzo del trabajo de muchos años
  • como el instrumento necesario para adaptarse a las circunstancias de la vida de cada uno.

Se trata de una inversión controlada por uno mismo (no con terceros) que:

  • puede ser una pensión de jubilación, 
  • servir de ayuda a los hijos como comienzo, 
  • sacar rentabilidades del 3-4% con el alquiler mientras no tenga un uso,
  • ………..muchas posibilidades.

Lo más importante, no dejar todos los huevos en la misma cesta y no aplicar el cuento de la lechera.

Los precios se han adaptado bastante y las pretensiones de los posibles compradores se están ajustando mucho a sus posibilidades reales. Se vuelve al pasito, pasito y se abandona la montaña rusa. Cada uno vuelve a poner su propio ritmo, pero con los pies en el suelo.

OJO, IMPORTANTÍSIMO no en cualquier vivienda:

  • mejor en el centro que en los extra-radios, 
  • mejor en barrios consolidados con muchos servicios que en urbanizaciones aisladas repletas de viviendas. 

Cuando compres, piensa en cuando la vendas: que sea atractiva a mucha gente y podrás venderla rápidamente, recuperar la inversión o incluso ganar con ello.

Cuanto la personalices ten en cuenta que ese dinero te lo gastas por capricho no por inversión ( no pienses que todos necesitamos lo mismo).

Y jamás consideres que los impuestos que se pagan es una inversión y que debes de sacar rentabilidad de ellos.

Compra la vivienda que te guste ajustándose a tus posibilidades de hoy o del medio plazo y sobre todo ……….disfruta de ella. Nunca te arrepentirás. El momento actual es excepcional para elegir, saber que errores no hay que cometer y de tener un nuevo objetivo a conseguir luchando en el día a día

Dónde están las mejores hipotecas a tipo fijo

 

La oferta de hipotecas a tipo fijo es escasa y cara y las entidades no prevén un repunte de la demanda de este tipo de productos. CaixaBank y Bankia tienen, actualmente, las propuestas más baratas.

¿Ha llegado la hora de las hipotecas a tipo fijo? La eterna pregunta que se repite como un estribillo cuando se habla del mercado hipotecario español sigue teniendo la misma respuesta: por ahora no. O esto, al menos, es lo que opina la mayoría de las entidades financieras, que ni nota un repunte de la demanda de este tipo de productos, ni se esfuerza por provocarlo.

En 2011, el 99,2% de los préstamos para vivienda que se contrataron fueron a tipo fijo y en 2012, a falta de datos oficiales, la tendencia no ha variado mucho.

La realidad es que, en un momento en que todas las hipotecas que ofrecen los bancos son muy caras, las a tipo fijo lo son aún más y los clientes no las piden. “Pensamos que las hipotecas referenciadas son más adecuadas que las de tipo fijo, salvo para clientes muy conservadores y con una elevada capacidad de pago, ya que suponen una cuota mensual más elevada y en estos momentos, las previsiones de evolución de tipos no apuntan a que en el medio plazo puedan resultar más interesantes”, explican desde Bankia, la entidad que, junto con CaixaBank, tiene actualmente la mejor oferta del mercado para este producto.

Los números hablan claro: un cliente con una hipoteca de 150.000 € a 30 años con un tipo de interés del 5,35% (entre los más baratos que podría conseguir en el tipo fijo) tendría una cuota mensual de 838 euros. El mismo cliente, si contratara la modalidad variable (a Euribor más 2%, también una oferta barata por como está ahora el mercado), pagaría una cuota de 599 euros al mes. La diferencia es de 239 euros, es decir, el 40% de la cuota.

Aún más importante es que “los escenarios de tipos tendrían que estresarse hasta que el euribor a 12 meses alcanzase el 2,78%, para que las cuotas se igualasen. Las previsiones a corto y medio plazo, para esta referencia, son 0,79%, 1,21% y 1,93%, a 1,2 y 3 años respectivamente”, según explica un experto. El IRS a 30 años (el nuevo índice hipotecario que refleja la evolución de los tipos de interés a cinco años y se calcula como una media del mercado de futuros sobre los tipos al citado plazo) apunta en la actualidad al 2,49%, lo que refuerza el argumento de que son más interesantes las hipotecas referenciadas.

Sin oferta comercial
Entre los principales bancos, muchos ni siquiera tienen una oferta comercial planteada para las hipotecas a tipo fijo. “Casi nadie las pide y no tenemos una oferta establecida. Si viene algún cliente preguntando ya se le hace una oferta personalizada”, es la explicación que se repite en muchos bancos.

Ibercaja Banco, entre las pocas entidades que están dispuestas a ofrecer estos datos, ha comentado a Expansion.com que en 2012 apenas el 0,01% de todos sus préstamos hipotecarios fueron a tipo fijo. “Es un producto que existe, porque una entidad como Ibercaja tiene hipotecas a la medida de todos los clientes, pero en estos momentos no es un producto que se promocione, debido a la escasa demanda que se registra. Tiene un precio más elevado que la hipoteca de tipo variable, que se fija de acuerdo con la vinculación del cliente con nuestra entidad”, según explican fuentes de la excaja aragonesa. “Es algo muy residual que igual si lo pide un cliente se mira, pero no hay unas específicas propuestas comerciales ni nada de eso”, hacen eco desde Popular y explicaciones similares dan BMN o CatalunyaBanc.

En el caso de BBVA, el banco asegura que no tiene ni siquiera una horquilla de referencia para las hipotecas, ya sean a tipo fijo o variable, porque la oferta es personalizada en función del cliente y de la operación. La entidad que preside Francisco González explica que todas sus hipotecas “permiten la contratación de tipos fijos” y además, “en cualquier momento de la vida de nuestras hipotecas a tipo variable es posible contratar periodos a tipo fijo”.

Con todo, también BBVA coincide en que “actualmente el nivel de contratación de este tipo de hipotecas es reducido”, pero considera que sería deseable “que crezca, como mejor forma de garantizar la estabilidad del importe de las cuotas a pagar, al eliminar el riesgo de fluctuación de los tipos de interés tal como ocurre en otros países”.

CaixaBank y Bankia, las más baratas
Entre las entidades que sí tienen una oferta comercial establecida para las hipotecas a tipo fijo (aunque siempre variable en función del tipo de cliente que la pide y el riesgo que suponga el préstamo) las más baratas son las de CaixaBank y Bankia. El banco de La Caixa empezó desde hace ya meses a potenciar su oferta de este producto, hasta el punto que, en la actualidad, es la hipoteca estándar que ofrece al cliente que entre a preguntar en la sucursal. En la práctica, CaixaBank se está centrando en conceder hipotecas fijas hasta los 10 años de plazo y mixtas a un máximo de 25 años pero con los primeros 10 años con tipo fijo.

El precio que pide por estos préstamos varía en función del cliente, pero en operaciones normales se sitúa entre el 5% y el 6%. Vale la regla general: a más vinculación, menos precio. Incluso, el interés aplicado puede llegar a bajar hasta el 4%, pero sólo para los llamados “clientes de alto valor”, que en su mayoría se colocan en la esfera de los clientes de banca privada o personal. CaixaBank es de las pocas entidades que está apostando por el tipo fijo. Su objetivo es “ofrecer al cliente unos tipos de interés atractivos a largo plazo por la coyuntura actual del Euribor”, y “transmitir un mensaje de seguridad y tranquilidad a todos los clientes que contraten su hipoteca en las actuales circunstancias de incertidumbre”, según explican desde la entidad.

Bankia ofrece la Hipoteca Básica, con un plazo máximo de 30 años y precios en una horquilla de entre el 5,05% y el 6,20% “en función del perfil de cliente y su vinculación”, según explican desde el banco. A pesar de tener un precio tan competitivo, la entidad que preside José Ignacio Goirigolzarri entiende que la preferencia del cliente sigue estando en el tipo variable. Y aconseja un tipo mixto, que dé estabilidad durante los primeros años de la hipoteca, evitando el encarecimiento de la cuota mensual en los momentos de mayor ajuste de la tasa de endeudamiento.

También Banco Ceiss, la entidad nacida de la fusión de Caja España y Caja Duero, tiene una oferta competitiva para el tipo fijo, que parte desde el 6,15% para los préstamos con un plazo máximo de diez años.

El interés cobrado sube al 6,65% para un plazo de 15 años y al 7,15% para periodos más largos. Estos tipos, además, se pueden rebajar en hasta 0,65 puntos por la contratación de otros productos de la entidad. Aun así, Banco Ceiss reconoce que “la demanda es prácticamente nula y no creemos que la percepción del cliente de este tipo de productos cambie a corto plazo”.

Sabadell tiene la cuarta oferta más barata del mercado, con el 6,3%, y con un plazo de hasta 30 años, cuando, habitualmente, el periodo previsto para estas hipotecas llega a un máximo de 15 o 20 años. A pesar de esto, también Sabadell confirma que no detecta un aumento de la demanda. “Las ofertas a tipo fijo, en una situación como la actual en la que el euribor está en mínimos, no le resultan atractivas a la mayoría de clientes dado que las cuotas a pagar, aunque constantes y conocidas durante toda la vida del préstamo, son más elevadas que contratando un tipo variable”, explican fuentes de la entidad que dirige Josep Oliu.

NCG Banco es la única otra entidad, entre las consultadas, que ofrece un tipo fijo inferior al 7% y, concretamente, el 6,75%. El banco nacionalizado confirma la opinión dominante en el sector: “no hemos detectado un incremento de la demanda por parte de los clientes. Tampoco se está potenciando desde la entidad porque consideramos que, en este momento, el tipo es bastante elevado y tenemos otros productos hipotecarios más atractivos para el cliente”. No obstante, Evo Banco, la entidad que ha aglutinado el negocio de las excajas gallegas fuera de Galicia y Asturias, está preparando el lanzamiento de nuevas ofertas hipotecarias, en las que prevalecerá el tipo mixto, como adelantó a Expansion.com su director general, José Luis Abelleira.

La oferta más cara es la de Santander, que, de base, pide un interés del 7,95% para los préstamos para vivienda a tipo fijo, con un plazo máximo de 20 años. Eso sí, el banco explica que, tal y como ocurre por las hipotecas a tipo variable, en estos momentos el interés que se aplica puede variar muchísimo entre un cliente y otro, según su perfil, la vinculación y el riesgo.

[Via Expansion]

El banco no podrá adjudicarse una vivienda por menos del 70% de su valor

 

El Gobierno reconoce un desequilibrio de derechos entre los bancos y los ciudadanos en torno al sistema hipotecario y quiere atajarlo a golpe de ley. Así, legislará que las viviendas embargadas no puedan ser subastadas por menos del 75% de su valor de tasación y, si no hay postor, el banco no podrá quedársela por menos del 70% de dicho valor (un 10% más). Además, los jueces tendrán potestad para reducir las deudas que les quedan pendientes a las familias víctimas de desahucios si el banco obtiene una plusvalía al vender la vivienda.

Así lo ha avanzado el ministro de Economía, Luis de Guindos, durante su intervención ante el Pleno del Congreso para defender el proyecto de ley de Medidas Urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. El ministro afirma que las medidas para compensar la situación de los hipotecados se aplicarán “a todas las hipotecas” y no sólo a los nuevos préstamos.

Mejor tarde que nunca. De Guindos ha avanzado algunos de los cambios que el PP propondrá durante el plazo de enmiendas parciales para este proyecto de ley, con el objetivo de “mejorar la normativa. Una de las medidas que baraja es “modificar los umbrales para que se incorporen más personas a la fase de reestructuración de la deuda”.

Hipotecas a 30 años
Otra medida importante es que se limitarán los intereses de demora y se fijará en 30 años el plazo máximo para conceder hipotecas para vivienda habitual.

En septiembre, el PSOE pidió esto mismo. “No es que se prohíba conceder hipotecas a más de 30 años, pero se limitarán de forma indirecta. 30 años es una práctica habitual, es un tiempo suficientemente dilatado y, si se va a más tiempo, la posición del deudor puede ser mucho más vulnerable al gravar mucho tiempo la vida y las rentas del deudor”, ha explicado el titular de Economía.

Intereses de demora al 12%
En este sentido, propondrá una reforma la Ley Hipotecaria para limitarn los intereses de demora a tres veces el interés legal del dinero para “evitar el crecimiento desorbitado de la deuda y facilitar que los deudores puedan afrontar el pago”. Actualmente el precio legal del dinero se sitúa en el 4%, por lo que el interés de demora no podría superar el 12%.

Tasadoras y bancos, separados
Aunque, a diferencia de los años de la burbuja, las mayores tasadoras del país ya no pertenecen a los bancos, el Gobierno ha decidido que “reforzará” su independencia, limitando la presencia los bancos en su accionariado del 25% al 10%.

También “endurecerán los supuestos de infracción”. Las entidades de crédito tendrán que “aceptar cualquier tasación homologada de un bien que aporte el cliente” y el incumplimiento de este precepto será sancionable, lo que “incrementará la competencia y objetividad del mercado de las tasaciones”.

Además, el Consejo de Consumidores y Usuarios y otras autoridades administrativas estarán facultadas para “requerir al Banco de España que inicie un procedimiento sancionador contra una tasadora”.

Subastas por un 75% del valor de la casa
El Gobierno modificará la Ley de Enjuiciamiento Civil para evitar “que las viviendas se vendan o adjudiquen por valores inferiores al de tasación”.

En este sentido, dos de las medidas más interesantes que introducirá la ley son que se impedirá que el precio de subasta sea inferior al 75% del precio de tasación en escritura y que “si la subasta concluye sin postor, el porcentaje de adjudicación para el banco subirá del 60% al 70% de la tasación”, ha añadido el ministro.

También prevé que, si tras la ejecución de la hipoteca al deudor de buena fe le restara deuda por pagar, el juez tendrá la potestad de decidir si se amortiza hasta el 65% máximo del total hasta el quinto año desde la ejecución o del 80% en diez años. “Y si la entidad financiera obtiene una plusvalía con la venta del bien en esos diez años el juez podrá exigir que el 50% de esa plusvalía se reduzca de la deuda”, ha añadido De Guindos.

Con el mismo fin, también se propondrá facilitar el acceso de los postores a las subastas “por ejemplo, rebajando los requisitos” como el aval necesario para pujar, que caerá del 20% al 5% del valor de tasación; ampliar de 20 a 40 días el plazo para que el adjudicatario encuentre financiación o

Subastas más ágiles
Por otra parte, la Ley Hipotecaria incluirá una reglamentación para la venta extrajudicial de las viviendas, que hasta ahora “suscitaban problemas de legalidad”, incluyendo la posibilidad de realizar “subastas extrajudiciales online” con un procedimiento “mucho más garantista que agilizará la resolución de las ejecuciones y aliviará la carga de los juzgados”.

Sin avanzar a qué plazos se refiere, De Guindos ha dicho que quiere “reducir la demora habitual de las ejecuciones judiciales que, además, provocan una acumulación de intereses en perjuicio del deudor”.

Tres impagos en lugar de dos
Por otra parte, se cambiará la Ley de Enjuiciamiento Civil para que no se pueda iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria hasta que se hayan producido tres impagos, y se adoptarán medidas adicionales de “prudencia financiera” como limitar a 30 años el plazo máximo para conceder hipotecas de vivienda habitual.

También se sugerirá cambiar la redacción sobre algunas cláusulas “especialmente complejas” como las cláusulas suelo, las hipotecas multidivisa o los ’swaps’ de intereses. En este sentido, además de hacer constar en la escritura que el notario ha informado expresamente al deudor de la existencia de esos componentes, también se exigirá una aceptación manuscrita de su aceptación.

Según De Guindos también se avanzará en un “mayor equilibrio” para que las cláusulas puedan actuar proporcionalmente en perjuicio o en beneficio de ambas partes, “y no de forma desequilibrada como actualmente”, si bien no ha precisado cómo se garantizará este objetivo.

Código de Buenas Prácticas: 3 veces el IPREM
Finalmente, la intención del Gobierno durante la tramitación parlamentaria de este proyecto también se buscará perfeccionar el Código de Buenas Prácticas (CBP), aprobado hace un año -al que los bancos se adhieren sin problemas- y que ya que, aunque “ha tenido buenos resultados” tiene capacidad de mejora.

Once meses después de su aprobación, De Guindos afirma que más ciudadanos podrán acogerse al CBP, pues ampliará el umbral de ingresos hasta tres veces el IPREM.

Los bancos han renegociado más de 400.000 hipotecas, pero el Gobierno está satisfecho con las 1.500 solicitudes de aplicación de las medidas incluidas en el Código -reestructuración de la deuda, quita o dación en pago-, presentadas en 2012, de las cuales casi 800 fueron aceptadas. De ellas, en 317 casos se optó por la reestructuración viable de la deuda y en 78 casos se llegó a la dación en pago, 36 de ellas en el último trimestre.

No obstante, el Gobierno cree que es conveniente ampliar los umbrales de exclusión que en su momento se fijaron para poder acceder a estas opciones, por lo que se elevarán los límites de los préstamos que se pueden acoger y se podrán modificar “en función de las cargas y circunstancias familiares”.

Además, si el banco rechaza el plan de refinanciación propuesto por un deudor deberá justificar por qué, y se moderarán los intereses de demora del 20% al 10% en los casos de impago del alquiler tras la dación en pago. Con respecto a la comisión de seguimiento de este Código de Buenas Prácticas, se ampliará el número de miembros “para que sea más plural y representativo”.

Fondo social de alquiler
De Guindos también se ha referido al Fondo Social de Alquiler para los desahuciados que el Gobierno ha constituido con la participación de los ministerios de Fomento, Economía y Sanidad, del Banco de España, de la FEMP, de la Plataforma del Tercer Sector, de las patronales bancarias y de 33 entidades que aportan de momento unas 6.000 viviendas.

“Este primer año de Gobierno hemos dado respuesta al drama de los desahucios, perfeccionando y reforzando el marco de protección a los deudores. Y estoy convencido de que dentro, de las enmiendas que presenten los grupos, podremos encontrar importantes puntos de encuentro. Es la voluntad del Gobierno y seguro que también la de todos los grupos, porque una situación como ésta no requiere menos”, ha concluido el ministro.

[Via ElMundo]

Fuente: El Mundo

¿te sientes capaz de gestionar bien el alquiler de tu vivienda?

tener una vivienda en alquiler como inversión ni es sencillo ni supone una máquina de hacer dinero sin preocupaciones. supone un trabajo y puede ser desastroso para tus finanzas si no eliges bien a tus inquilinos. pese a todo, si se hace de una forma profesional puede suponer un buen negocio los factores que deben cuidarse a la hora de ser un casero son:

elegir la vivienda adecuada

no todas las viviendas son rentables para ser alquiladas. hay ciudades con más y menos rentabilidad y dentro de las ciudades hay zonas que también puede ser mejores y peores elecciones. se debe comprar una vivienda de buena calidad, en una zona con pocas viviendas vacías y con unas rentas adecuadas. aquí suele imponerse la ecuación de rentabilidad/riesgo, es decir, normalmente se obtienen mejores rendimientos en las zonas más económicas, pero también pueden ser viviendas con más riesgos de impago o de permanecer vacías más tiempo comprar una vivienda para alquilar debe dar el suficiente interés para que compense el riesgo de sacar el dinero del banco y ponerlo a trabajar en el mercado inmobiliario. el rendimiento medio bruto de una vivienda en españa es del 4,1%, según los últimos datos del banco de españa, pero un buen inversor debe tratar de adquirir viviendas que le ofrezcan un interés bruto superior, cercano al 6 ó 7%. para ello, es importante analizar las zonas, porque rentabilizar una vivienda de un coste elevado es dificil. cuánto más vale una casa, menor suele ser su rentabilidad por el alquiler para calcular la rentabilidad bruta hay que sacar el porcentaje resultante de dividir los ingresos anuales por alquiler entre el precio de compra. por ejemplo, una renta de 1.000 euros supone 12.000 euros anuales. si la vivienda ha costado 192.000 euros, la rentabilidad será (12.000×100/192.000) = 6,25%. esta rentabilidad es bruta por lo que para calcular el rendimiento neto habría que descontar los seguros, impuestos, gastos e intereses de la hipoteca si los hubiera para realizar una buena compra se debe invertir un tiempo durante meses en elegir la vivienda, visitar vecindarios, ver viviendas, aprender la gestión de casas de alquiler, negociar con los vendedores, hacer ofertas por las viviendas interesantes, analizar los posibles gastos de renovación y acondicionamiento de la vivienda y elegir un buen inquilino si no se está dispuesto a invertir ese tiempo en encontrar un diamante inmobiliario, probablemente se pierda dinero en la operación y deberías pensar si realmente quieres convertirte en un casero

tener y gestionar la vivienda

ser propietario, alquilar y gestionar la vivienda es el segundo punto importante. la gente suele pensar que es fácil, que alquilas y te olvidas y sólo tienes que ver cómo entra el dinero a finales de mes en la cuenta corriente. pero no es así. hay inquilinos que tienen problemas de pago, que causan problemas a los vecinos o simplemente viviendas que no acaban de encontrar un inquilino la gran mayoría de los inquilinos piden que sus viviendas estén impeclable, es decir, que los suelos y paredes están en buenas condiciones, que los baños funcionen bien, que no haya electrodomésticos ni mobiliario roto y para ello llaman siempre al casero al menor problema. tener mano izquierda con el inquilino es un arte y a la vez un reto. el secteto está en tratar bien y con ilusión a los inqulinos, ya que seguramente ellos te devuelvan al favor y te hagan la vida más fácil, lo que permitirá que la operación de alquilar tu vivienda sea un éxito por último, ser un multi casero te conllevará llevar al día todos los alquileres, contratar personas de  mantenimiento y para los arreglos de la vivienda, anunciar la vivienda, pagar facturas, impuestos y seguros. por ello, conviene hacer bien todos los números antes de lanzarse a la aventura de ser propietario y casero a la vez. el premio del trabajo bien hecho a lo largo del tiempo te permitirá tener una buena cartera de viviendas y poder ser tu propio jefe a la larga, pero el camino no es tan fácil como muchos piensan

PERO, ¿CUÁNTO VALE MI CASA?


En el mercado inmobiliario existe una máxima: el precio de una vivienda es el que alguien está dispuesto a pagar por ella. Pero esta regla no sirve de gran ayuda a los ciudadanos que, en tiempos de crisis, están pensando en vender su piso porque tienen dificultades para pagar la hipoteca o los que quieren destinar sus ahorros a la compra de una ganga.
Desde que estalló la burbuja, la vivienda ha perdido, de media, un tercio de su valor y la mayoría de los expertos consultados en este amplio reportaje coincide en que habrá más caídas este año. Oficialmente, el precio de la vivienda libre se situó a finales de 2012 en 1.531 euros el metro cuadrado, un 27% menos que el pico del primer trimestre de 2008, según el Ministerio de Fomento. Los expertos aseguran que la caída ha sido mayor, de entre el 30% y el 47%, según la fuente. Pero el mercado residencial es tan heterogéneo que en el fondo esa media tiene una validez relativa. “Es un mercado muy diverso; las estadísticas son medias y tienen la validez que tienen”, advierte Raúl García, director del área comercial de Tinsa. “En algunos barrios, las caídas habrán llegado a ser del
60%”, añade. También ha perdido peso una de las referencias clave para determinar los precios. El mercado, atenazado por la falta de financiación y la escasa demanda derivadas de la crisis económica y un desempleo histórico, cada vez registra menos operaciones con las que comparar el valor de un inmueble: las compraventas se han desplomado de las 900.000 en 2004 a las 300.000 en 2011. “Compradores y vendedores tienen percepciones absurdas: los primeros exigen descuentos que a veces son imposibles y los segundos no quieren arriesgarse a perder dinero; todo esto contribuye a dificultar que se llegue a acuerdos”, añade José García-Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona.
Los promotores prefieren no dar porcentajes sobre la evolución en 2013. “La media puede ir a la baja, pero todo no va a caer”, asegura José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE). La Sareb, el banco malo creado para engullir el ‘ladrillo’ tóxico, prevé que el precio comience a subir en 2017 de forma sostenida a un ritmo medio del 3% anual, aunque hasta entonces espera dos años más de caídas y otros dos de estancamiento. Las tasadoras coinciden en que la tendencia será a la baja, pero sin dar cifras. “Dependerá de cómo evolucione la situación económica, sobre todo el empleo y el crédito”, opinan en Tinsa. Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, calcula que el precio caerá hasta 2015. Standard & Poor’s prevé que España sea el país europeo en el que más caigan los precios este año, un 7,8%, y prevé otro descenso del 6% en 2014, dado el gran número de activos sin vender. “Todo nos hace pensar que el mercado se seguirá corrigiendo en 2013, porque sigue dominado por un entorno de recesión dura y prolongada”, opina Ángel Serrano, director general de negocio de Aguirre Newman.
(El País. Página 32 y 33) 01 febrero 2013  

“HAY QUE DISTINGUIR ENTRE DESCUENTOS REALES Y CUENTOS”


No son rebajas todo lo que relucen en el mercado inmobiliario, advirtió Juan Fernández- Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, durante la presentación del análisis de la firma de las claves del mercado y las perspectivas del sector para 2013. Avisó que lanzó recalcando que “todas las variables actuales presionan a la baja los precios de la vivienda” Las variables son: paro al alza, contracción de la financiación, tipos de interés en mínimos, final de los incentivos por compra, impulso al alquiler con las Socimi, grueso de stock e aparición de Sareb.
“Hay vendedores que dicen haber bajado los precios un 40% o un 50%, pero, ojo, sobre unos máximos a los que nunca se vendieron esas casas”, aclaró Fernández-Aceytuno. “Seamos cuidadosos y veamos su realmente los descuentos son descuentos o cuentos”. Por ello, abogó porque cada comprador diferencie los chollos y no se generalice en un
mercado donde “cada casa es un mundo”.

(El Mundo. Suplemento Su Vivienda. Página 5. Media página)

CAMBIO RADICAL EN LAS REGLAS DE JUEGO DE LAS TASADORAS


La segunda de las enmiendas que ultima Economía para reformar el mercado hipotecario modifica las reglas de juego de las tasadoras en los procedimientos de ejecución. En primer lugar, en los procedimientos de subasta se obligará a los bancos a aceptar la tasación del inmueble que presente el deudor. La enmienda modifica el artículo 3 bis
I de la Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario. En concreto, se estipula que las entidades “estarán obligadas” (éstas dos palabras son la novedad) a “aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente”, siempre que provenga de un tasador homologado. Es decir, se convierte en materia sancionable. Por tanto, el inmueble se subastará en relación al valor que diga la tasación realizada por el deudor, no por el banco. Se comenta que esto se articularápara que las entidades dejen de presentar la “segunda tasación”, que rebaja mucho el valor del inmueble para adjudicárselo más barato o subastarlo mejor. Ello perjudica al prestatario, que cancela menos deuda.
Por otro lado, “queda prohibida la adquisición, de forma directa o indirecta de una participación significativa [de una sociedad de tasación] a las entidades de crédito”. Es decir, los bancos no podrán hacerse con más del 10% del capital de una tasadora. Antes la cifra máxima era del 25%. Con ello “se pretende reforzar la independencia de las
tasadoras respecto a las entidades”. Y las tasadoras cuyos ingresos deriven ya en al menos un 10% de su relación con una entidad – o las tasadoras que directamente pertenezcan a un banco- deberán “disponer de mecanismos adecuados para favorecer la independencia y así evitar conflictos de interés”. Esos mecanismos consistirán en, al menos, “un reglamento interno de conducta que establezca las incompatibilidades de sus directivos y administradores”. El Banco de España se encargará de revisar esos mecanismos de transparencia, y podrá establecer unos requisitos mínimos. Por
último, la enmienda establece que el Consejo de Consumidores y usuarios también podrá requerir al Banco de España que incoe un procedimiento sancionador contra una tasadora, y no solo los organismos o autoridades administrativas, como hasta ahora. Por último, se elevan las infracciones de las tasadoras, considerando algunas como “muy graves”.
(Expansión. Página 23. 5 medias columnas)

Vivienda usada 2013: Impuesto de Transmisión Patrimonial para Castilla y León

En Castilla y León el tipo general sube al 8% y tributarán al 10% las cantidades que excedan de 250.000 euros. Existe un tipo reducido del 5% para la adquisición de vivienda habitual de jóvenes menores de 36 años, discapacitados con un grado de minusvalía igual o superior al 65% y familias numerosas, así como para la adquisición de VPO, siempre que no se superen determinados niveles de renta.

LOS CINCO PASOS LEGALES A SEGUIR PARA EVITAR UN DESAHUCIO

 

Los cinco pasos legales a seguir para evitar el desahucio

La asociación de consumidores Ceaccu ofrece una estrategia legal para paralizar los desahucios de aquellas familias que no estén amparadas por el código de buenas prácticas ni por el decreto de paralización de los desalojos aprobado por el Gobierno. Estos son los cinco pasos a seguir para evitar o aplazar el embargo, una hoja de ruta que puede culminar con una demanda a la entidad financiera para ganar tiempo.

El decreto ley aprobado por el Gobierno para frenar los desahucios concederá dos años de respiro para determinados colectivos, familias vulnerables con rentas bajas, pero no protege al grueso de los potenciales afectados. He aquí una guía práctica, basada en las distintas alternativas que vienen ofreciendo la banca, el Gobierno o las asociaciones de abogados y consumidores, sobre los pasos a seguir para eludir o retrasar el desahucio hipotecario.

1 Negociación con el banco. El primer paso a dar es siempre tratar el problema con la entidad que ha concedido la hipoteca. La comunicación debe ser fluida e iniciarse en cuanto hay problemas para afrontar uno o dos pagos de la cuota puesto que los problemas suelen ir incrementándose con el tiempo. Todas las entidades han puesto en marcha planes de renegociación que incluyen aplazamientos, modificación de las condiciones o conversión del contrato en alquileres sociales.

2 Código de buenas prácticas. Existen determinados colectivos a los que las entidades firmantes del código de buenas prácticas para la banca, prácticamente todas, están obligadas a flexibilizarles la deuda hipotecaria. Son aquellas familias con todos sus miembros en el paro, para las que el pago de las cuotas hipotecarias supere el 60% del conjunto de sus ingresos -aunque sean prestaciones por desempleo- y en los que la hipoteca este concedida sobre su única residencia, no superando ésta los 120.000 euros en pequeñas poblaciones o los 200.000 en grandes ciudades. Si se forma de este grupo hay que acreditarlo ante la entidad, quién en el plazo d un mes deberá presentar un plan de refinanciación que incluye un periodo de carencia de cuatro años sobre el pago del capital y un límite de euríbor más 0,25 en los intereses. Si aun así no es posible hacer frente a la deuda, la entidad podrá ofrecer una quita y, en última instancia, saldar la deuda con la entrega de la vivienda (dación en pago) y permitir que la familia siga residiendo en ella bajo un alquiler social durante dos años.

3 Decreto antidesahucios. Para quienes queden fuera del umbral de protección del código de buenas prácticas se ha introducido el paraguas del decreto antidesahucios que paraliza durante 24 meses el desalojo de familias numerosas, monoparentales con hijos, parados sin prestación o discapacitados siempre que cobren menos de 19.200 euros anuales y cuya cuota hipotecaria suponga el 50%_de sus ingresos.

4 Demanda a la entidad. Para el resto de afectados que no estén protegidos, la asociación de consumidores Ceaccu ha ideado una estrategia legal que permite aplazar el desahucio entre tres y 10 años. Se trata de “darle la vuelta a la tortilla” y que “el afectado que era la víctima del banco, pase a ser su verdugo tomando la iniciativa judicial”, resume el responsable del departamento jurídico de Ceaccu, Eugenio Ribón. Una vez que la entidad acude al juzgado de primera instancia para reclamar la ejecución del desalojo, el procedimiento consiste en demandar al banco por las cláusulas abusivas del contrato hipotecario, lo que según la legislación debe hacerse en el juzgado de lo mercantil. Al tratarse de una “cuestión prejudicial civil directa” y corresopnder a otra sede judicial, esta demanda tendrá preeminencia sobre la de ejecución, y deberá resolverse antes. Un fallo que puede hacerse esperar tres o cuatro años, asegura Ribón, por la sobrecarga de los juzgados de lo mercantil -en muchos casos solo uno por provincia- ante el aluvión de concursos de acreedores que tramitan. Desde la asociación aseguran que entre el 80%_y el 90% de las hipotecas contienen términos abusivos. Un ejemplo clásico es la cláusula suelo, que limita la rebaja en la cuota hipotecaria de la que se puede beneficiar un afectado. Otra es la prohibición a alquilar el inmueble o la posibilidad de utilizarlo con fines comerciales. En cualquier caso, expone el abogado, que la cláusula sea abusiva o no es lo de menos porque el proceso se abre y paraliza el embargo igualmente.

5 Acudir al juzgado. Una vez presentada la querella ante el juzgado de lo mercantil solo hay que acudir con copia sellada al de primera instancia en el que la entidad ha requerido el desahucio para que se suspenda. La paralización puede alargarse hasta a 10 años -aunque el luego se termine ejecutando- si además se presenta una cuestión de constitucionalidad sobre la ley de tasas (ver despiece). Ceaccu facilita gratuitamente su modelo de demanda en www.ceaccu.org y la comparte con plataformas de afectados, colegios de abogados y grupos de justicia gratuita.

Fuente: Cinco Días

 

ojo con dejar la hipoteca para final de año, te puedes quedar sin ella

si buscas hipoteca, acelera

artículo escrito por juan villén, responsable de idealista hipotecas

queda menos de un mes y medio para que termine 2012, lo que implica también la finalización de los incentivos fiscales de desgravación por compra de vivienda habitual y del iva reducido para las viviendas de obra nueva

con esta fecha improrrogable en mente, muchas personas están tratando de ultimar la decisión de qué vivienda comprar y para ello en muchos casos se necesita contratar una hipoteca que cubra el importe de la compra del que no se dispone vía ahorro

pues bien, algunos bancos ya están advirtiendo a los clientes que les solicitan una hipoteca que no pueden garantizar que lleguen a formalizar las mismas antes de final de año, poniendo en peligro la compra de la vivienda y por lo tanto lograr acogerse a los beneficios fiscales mencionados

¿por qué hay riesgo de no llegar a tiempo?

por un lado, los bancos han redoblado sus precauciones a la hora de conceder una hipoteca, lo que implica un mayor número de verificaciones, documentos que analizar y preguntas que responder. pero por otro, una vez aprobado el préstamo, el proceso de formalización se demora en exceso

aunque actualmente es cierto que las tasadoras realizan su labor con gran celeridad, los bancos revisan ahora en detalle las mismas, así como posibles defectos legales o formales de los títulos de propiedad y datos registrales

asimismo, la casi totalidad de los bancos tienen delegado en gestorías externas este proceso de verificación final y formalización del préstamo ante notario. éstas han reducido su personal drásticamente debido a la crisis, por lo que podrían no estar preparadas para un incremento puntual de operaciones a tramitar

¿cómo lo podemos solucionar?

debemos ser proactivos para acortar los plazos en la medida de lo posible de todo lo que nos competa y evitando sentarnos a esperar que el banco cumpla con sus compromisos

aquí van algunos consejos:

-    preparar toda la documentación necesaria para el análisis de los bancos: nóminas, declaraciones de renta, movimientos bancarios…

-    presentar la solicitud en varios bancos a la vez: si uno lo deniega o nos ofrece condiciones que consideramos inaceptables, tendremos alternativas disponibles, sin tener que empezar el proceso de nuevo desde cero

-    seleccionar la entidad: aunque no es decisión baladí, el análisis debe ser objetivo y la información está disponible. asesorarse sobre lo que implica cada oferta es importante, pero la decisión es personal

-    estar en contacto constante con el vendedor para que facilite el acceso a la vivienda para la tasación, así como la documentación necesaria para preparar la firma (aquí es importante señalar que, en caso de que la vivienda en venta sea propiedad de varias personas, se fije la fecha de firma lo antes posible, para que todos puedan acudir o preparar los poderes correspondientes)

-    no cerrarse puertas hasta el último momento: si por el motivo que fuera el banco elegido como primera opción pusiera pegas en plazos o incluso denegara el préstamo tras la verificación de la tasación o documentación posterior, debemos tener la posibilidad de reactivar las aprobaciones de otras entidades

si queremos llegar a buen puerto a tiempo, cada día cuenta; como dice el refrán, no dejes para mañana lo que puedas hacer hoy

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