Cuanto mayor es una vivienda, menos baja su precio

Aunque el descenso en el precio de la vivienda en España es algo generalizado, no todas las casas se deprecian de la misma manera. Atendiendo a la variable del tamaño de los inmuebles, se puede ver que cuanto más grande es una vivienda, menor es la caída de su precio, según el índice de precios de fotocasa.es
  
Viviendas de menos de 60 m2

Las viviendas de menos de 60 m2 han experimentado un descenso acumulado de 35,4% desde enero de 2006, lo que significa que el precio medio de este tipo de viviendas es ahora 1.151 euros menor. Concretamente se ha pasado de 3.249 euros/m2 a 2.098 euros/m2.

Desde su precio máximo, los inmuebles de menos de 60 m2 se han depreciado en un 38,7%, lo que supone 1.326 euros menos por metro cuadrado.

Viviendas de entre 60 y 100 m2

En el siguiente escalón, el referido a los pisos de entre 60 y 100 m2 de superficie, la caída acumulada del precio desde enero de 2006 es de un 31,9%, pasando de 2.639 euros/m2  a 1.797 euros/m2.

Desde máximos, estas viviendas han experimentado una caída de precios más acusada, hasta el 38,2%, lo que supone 1.109 euros menos por metro cuadrado.

Evolución del precio de la vivienda desde 2006 según tamaño de los inmuebles

Viviendas de entre 100 y 150 m2

En los siete años transcurridos desde enero de 2006, los inmuebles que tienen entre 100 y 150 m2 experimentan una bajada acumulada del 24,4%, siendo ahora estas viviendas tan sólo 612 euros/m2 más baratas que entonces, es decir, han pasado de 2.512 euros/m2  a 1.900 euros/m2.  Sin embargo, desde su precio máximo, la caída se sitúa en un -32,2%, siendo ahora el precio de la vivienda 902 euros/m2 más barato.

Viviendas de entre 150 y 300 m2

Pero son las viviendas más grandes, aquellas que tienen entre 150 y 300 m2, las que menos se han depreciado en los últimos siete años. De hecho, el descenso acumulado desde enero de 2006 es tan sólo del 4,7%, lo que significa que, actualmente, este tipo de inmuebles es 113 euros más barato, pasando de 2.410 euros/m2 a 2.297 euros/m2.

Desde máximos, no obstante, estas viviendas sí que han sufrido una considerable caída. En agosto de 2007 alcanzaron el precio máximo de 3.044 euros/m2, lo que se traduce en un descenso acumulado del 24,5% o, en cifras, experimentan una rebaja de 747 euros/m2.

Redacción fotocasa.es , 22/02/2013

SAREB CONTRATA A 13 EMPRESAS PARA VALORAR SUS ACTIVOS


Sareb ha adjudicado el contrato de valoración de los activos inmobiliarios que le han transferido los bancos nacionalizados, unos 145.000, a un grupo formado por 13 despachos de abogados y consultoras. Seis bufetes -Clifford Clifford Chance, Gómez Acebo Pombo, Pérez Llorca, Ramón y Cajal, Deloitte Legal y Broseta Abogados-, y cinco compañías de valoración inmobiliaria -CB Richard Ellis, Gesvalt, Savills, Knight Frank, Cushman & Wakefield- se han adjudicado el contrato. También participan en el consorcio KPMG, que prestará servicios de revisión de precios de transferencia, e IBM, que se encargará de las soluciones tecnológicas y las bases de datos. El banco malo pretende que antes de agosto se haya efectuado la evaluación de los activos.
Según explicó ayer la Sareb en un comunicado, el organismo cuenta con un volumen de activos de aproximadamente 55.000 millones de euros procedentes de las entidades nacionalizadas (BFA-Bankia, Catalunya Banc, Nova Caixa Galicia Banco-Banco Gallego y Banco de Valencia) y de las entidades que han requerido ayuda financiera (BMN, Liberbank, Caja 3 y Ceiss), cuyo traspaso se producirá el próximo día 28.
Se comenta que Sareb no tuvo más remedio ayer que informar del concurso adjudicado después de que el presidente de Aguirre Newman se refiriera al mismo en una rueda de prensa organizada para presentar la nueva asociación de consultoras inmobiliarias (ver apartado Inmobiliario). Aparentemente el presidente de Aguirre Newman, Santiago Aguirre, no conocía a primera hora de la mañana el resultado del concurso. El organismo envió a primera hora de la tarde el comunicado en el que informaba de la adjudicación señalando que el proceso “se ha desarrollado siguiendo las reglas de la máxima transparencia”. Sin embargo, del proceso no se había hecho comunicación alguna hasta ayer mismo. Además Sareb no informó del coste económico que supondrá al organismo el concurso adjudicado.
Expansión, El Economista, El País, ABC, La Vanguardia, La Gaceta, La Razón informan también que Sareb ha adjudicado la tasación de sus activos a 13 entidades
(Cinco Días. Página 7. 4 medias columnas)

Dónde están las mejores hipotecas a tipo fijo

 

La oferta de hipotecas a tipo fijo es escasa y cara y las entidades no prevén un repunte de la demanda de este tipo de productos. CaixaBank y Bankia tienen, actualmente, las propuestas más baratas.

¿Ha llegado la hora de las hipotecas a tipo fijo? La eterna pregunta que se repite como un estribillo cuando se habla del mercado hipotecario español sigue teniendo la misma respuesta: por ahora no. O esto, al menos, es lo que opina la mayoría de las entidades financieras, que ni nota un repunte de la demanda de este tipo de productos, ni se esfuerza por provocarlo.

En 2011, el 99,2% de los préstamos para vivienda que se contrataron fueron a tipo fijo y en 2012, a falta de datos oficiales, la tendencia no ha variado mucho.

La realidad es que, en un momento en que todas las hipotecas que ofrecen los bancos son muy caras, las a tipo fijo lo son aún más y los clientes no las piden. “Pensamos que las hipotecas referenciadas son más adecuadas que las de tipo fijo, salvo para clientes muy conservadores y con una elevada capacidad de pago, ya que suponen una cuota mensual más elevada y en estos momentos, las previsiones de evolución de tipos no apuntan a que en el medio plazo puedan resultar más interesantes”, explican desde Bankia, la entidad que, junto con CaixaBank, tiene actualmente la mejor oferta del mercado para este producto.

Los números hablan claro: un cliente con una hipoteca de 150.000 € a 30 años con un tipo de interés del 5,35% (entre los más baratos que podría conseguir en el tipo fijo) tendría una cuota mensual de 838 euros. El mismo cliente, si contratara la modalidad variable (a Euribor más 2%, también una oferta barata por como está ahora el mercado), pagaría una cuota de 599 euros al mes. La diferencia es de 239 euros, es decir, el 40% de la cuota.

Aún más importante es que “los escenarios de tipos tendrían que estresarse hasta que el euribor a 12 meses alcanzase el 2,78%, para que las cuotas se igualasen. Las previsiones a corto y medio plazo, para esta referencia, son 0,79%, 1,21% y 1,93%, a 1,2 y 3 años respectivamente”, según explica un experto. El IRS a 30 años (el nuevo índice hipotecario que refleja la evolución de los tipos de interés a cinco años y se calcula como una media del mercado de futuros sobre los tipos al citado plazo) apunta en la actualidad al 2,49%, lo que refuerza el argumento de que son más interesantes las hipotecas referenciadas.

Sin oferta comercial
Entre los principales bancos, muchos ni siquiera tienen una oferta comercial planteada para las hipotecas a tipo fijo. “Casi nadie las pide y no tenemos una oferta establecida. Si viene algún cliente preguntando ya se le hace una oferta personalizada”, es la explicación que se repite en muchos bancos.

Ibercaja Banco, entre las pocas entidades que están dispuestas a ofrecer estos datos, ha comentado a Expansion.com que en 2012 apenas el 0,01% de todos sus préstamos hipotecarios fueron a tipo fijo. “Es un producto que existe, porque una entidad como Ibercaja tiene hipotecas a la medida de todos los clientes, pero en estos momentos no es un producto que se promocione, debido a la escasa demanda que se registra. Tiene un precio más elevado que la hipoteca de tipo variable, que se fija de acuerdo con la vinculación del cliente con nuestra entidad”, según explican fuentes de la excaja aragonesa. “Es algo muy residual que igual si lo pide un cliente se mira, pero no hay unas específicas propuestas comerciales ni nada de eso”, hacen eco desde Popular y explicaciones similares dan BMN o CatalunyaBanc.

En el caso de BBVA, el banco asegura que no tiene ni siquiera una horquilla de referencia para las hipotecas, ya sean a tipo fijo o variable, porque la oferta es personalizada en función del cliente y de la operación. La entidad que preside Francisco González explica que todas sus hipotecas “permiten la contratación de tipos fijos” y además, “en cualquier momento de la vida de nuestras hipotecas a tipo variable es posible contratar periodos a tipo fijo”.

Con todo, también BBVA coincide en que “actualmente el nivel de contratación de este tipo de hipotecas es reducido”, pero considera que sería deseable “que crezca, como mejor forma de garantizar la estabilidad del importe de las cuotas a pagar, al eliminar el riesgo de fluctuación de los tipos de interés tal como ocurre en otros países”.

CaixaBank y Bankia, las más baratas
Entre las entidades que sí tienen una oferta comercial establecida para las hipotecas a tipo fijo (aunque siempre variable en función del tipo de cliente que la pide y el riesgo que suponga el préstamo) las más baratas son las de CaixaBank y Bankia. El banco de La Caixa empezó desde hace ya meses a potenciar su oferta de este producto, hasta el punto que, en la actualidad, es la hipoteca estándar que ofrece al cliente que entre a preguntar en la sucursal. En la práctica, CaixaBank se está centrando en conceder hipotecas fijas hasta los 10 años de plazo y mixtas a un máximo de 25 años pero con los primeros 10 años con tipo fijo.

El precio que pide por estos préstamos varía en función del cliente, pero en operaciones normales se sitúa entre el 5% y el 6%. Vale la regla general: a más vinculación, menos precio. Incluso, el interés aplicado puede llegar a bajar hasta el 4%, pero sólo para los llamados “clientes de alto valor”, que en su mayoría se colocan en la esfera de los clientes de banca privada o personal. CaixaBank es de las pocas entidades que está apostando por el tipo fijo. Su objetivo es “ofrecer al cliente unos tipos de interés atractivos a largo plazo por la coyuntura actual del Euribor”, y “transmitir un mensaje de seguridad y tranquilidad a todos los clientes que contraten su hipoteca en las actuales circunstancias de incertidumbre”, según explican desde la entidad.

Bankia ofrece la Hipoteca Básica, con un plazo máximo de 30 años y precios en una horquilla de entre el 5,05% y el 6,20% “en función del perfil de cliente y su vinculación”, según explican desde el banco. A pesar de tener un precio tan competitivo, la entidad que preside José Ignacio Goirigolzarri entiende que la preferencia del cliente sigue estando en el tipo variable. Y aconseja un tipo mixto, que dé estabilidad durante los primeros años de la hipoteca, evitando el encarecimiento de la cuota mensual en los momentos de mayor ajuste de la tasa de endeudamiento.

También Banco Ceiss, la entidad nacida de la fusión de Caja España y Caja Duero, tiene una oferta competitiva para el tipo fijo, que parte desde el 6,15% para los préstamos con un plazo máximo de diez años.

El interés cobrado sube al 6,65% para un plazo de 15 años y al 7,15% para periodos más largos. Estos tipos, además, se pueden rebajar en hasta 0,65 puntos por la contratación de otros productos de la entidad. Aun así, Banco Ceiss reconoce que “la demanda es prácticamente nula y no creemos que la percepción del cliente de este tipo de productos cambie a corto plazo”.

Sabadell tiene la cuarta oferta más barata del mercado, con el 6,3%, y con un plazo de hasta 30 años, cuando, habitualmente, el periodo previsto para estas hipotecas llega a un máximo de 15 o 20 años. A pesar de esto, también Sabadell confirma que no detecta un aumento de la demanda. “Las ofertas a tipo fijo, en una situación como la actual en la que el euribor está en mínimos, no le resultan atractivas a la mayoría de clientes dado que las cuotas a pagar, aunque constantes y conocidas durante toda la vida del préstamo, son más elevadas que contratando un tipo variable”, explican fuentes de la entidad que dirige Josep Oliu.

NCG Banco es la única otra entidad, entre las consultadas, que ofrece un tipo fijo inferior al 7% y, concretamente, el 6,75%. El banco nacionalizado confirma la opinión dominante en el sector: “no hemos detectado un incremento de la demanda por parte de los clientes. Tampoco se está potenciando desde la entidad porque consideramos que, en este momento, el tipo es bastante elevado y tenemos otros productos hipotecarios más atractivos para el cliente”. No obstante, Evo Banco, la entidad que ha aglutinado el negocio de las excajas gallegas fuera de Galicia y Asturias, está preparando el lanzamiento de nuevas ofertas hipotecarias, en las que prevalecerá el tipo mixto, como adelantó a Expansion.com su director general, José Luis Abelleira.

La oferta más cara es la de Santander, que, de base, pide un interés del 7,95% para los préstamos para vivienda a tipo fijo, con un plazo máximo de 20 años. Eso sí, el banco explica que, tal y como ocurre por las hipotecas a tipo variable, en estos momentos el interés que se aplica puede variar muchísimo entre un cliente y otro, según su perfil, la vinculación y el riesgo.

[Via Expansion]

El fondo social de viviendas de bancos

Artículo publicado Blog de  Cesar Villasante

Derivado del Real Decreto 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, varias entidades financieras han incorporado a sus webs de inmuebles, información de viviendas en Alquiler social vinculadas con el Fondo Social de Vivienda, para que los potenciales beneficiarios puedan entrar en el proceso de asignación de la vivienda que desean habitar.

El objetivo es dotar de una vivienda en alquiler a personas que han sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario.

El precio del alquiler será de 150 a 400 euros/mes, con un límite máximo del 30% de la renta familiar. El contrato durará 2 años con opción a que sea prorrogado por un tercero. 

En la web Altamira Santander se puede consultar el proceso, el modelo de solicitud, el listado de viviendas del fondo social y el calendario con las fechas para la presentación de las solicitudes y asignación de las viviendas.

La primera convocatoria se inicial el 15 de febrero, finalizando el plazo para presentar las solicitudes el 15 de marzo.

pasos-asignacion-vivienda-social

Pasos del Proceso de asignación de vivienda social

Inicialmente será más de 500 viviendas las que el Santander aportará al Fondo Social; otros bancos, como Bankia, BBVA y Caixabank destinarán cerca de 1.000 viviendas. Novagalicia aporta otras 2000 viviendas sociales.

 

Para ser beneficiario del Fondo Social de Viviendas en Alquiler social se deberán previamente cumplir los siguientes requisitos:

a) Ser persona física y mayor de edad que haya sido desalojada de su vivienda habitual.

b) El desalojo se haya producido como consecuencia de una demanda de ejecución, por impago de un préstamo hipotecario, iniciada por Banco Santander.

c) El desalojo se haya producido a partir del día 1 de enero de 2008.

d) El posible beneficiario, en el momento de presentación de la solicitud, debe encontrarse en las circunstancias siguientes:

- La unidad familiar deberá tener unos ingresos no superiores a 3 veces el IPREM1: 19.170,39 € (BOE 28 de diciembre de 2012, Ley 17/2012, de 27 de diciembre de Presupuestos Generales del Estado para el año 2013, el IPREM para el año 2013, queda fijado modo anual en: 6.390,13 €).

- Ninguno de los miembros de la unidad familiar disponga de vivienda en propiedad.

e) La unidad familiar se encuentre en los siguientes supuestos de especial vulnerabilidad:

- Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.

- Unidad familiar monoparental con dos o más hijos a su cargo.

- Unidad familiar de la que forme parte, al menos, un menor de tres años.

- Titular de la unidad familiar que tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.

- Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.

- Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que alguno de sus miembros se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.

- Unidad familiar en que exista alguna víctima de violencia de género, conforme a lo establecido en la legislación vigente.

Se entenderá por unidad familiar la compuesta por el solicitante, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.

EL ‘BANCO MALO’ SUBE EL PRECIO A LAS VIVIENDAS DE LA BANCA

La Sareb está empezando a comercializar los pisos que se ha quedado de la banca nacionalizada a precios superiores a los que aplicaban, hasta el pasado 31 de diciembre, las propias entidades. El banco malo, que según temían los promotores podía acelerar el hundimiento de los precios de la vivienda en España, ha optado por lo contrario
con el fin de preservar sus fondos propios y evitar vender sus pisos con pérdidas.
Según explica un portavoz de Sareb, esta sociedad “fija individualmente el precio de venta de cada activo, teniendo en cuenta criterios como ubicación y calidad, con el propósito de obtener la máxima rentabilidad y evitar que la venta tenga un impacto negativo en las cuentas”. Los precios, de esta forma, han sido fijados por expertos financieros, sin tener en cuenta el precio al que se estaba comercializando la vivienda.
Fuentes inmobiliarias indican que Sareb ha fijado los precios de los pisos aplicando un recargo del 25% al valor contable (el precio al que les ha sido traspasado por la banca nacionalizada), al que se añade la comisión de intermediación. La sociedad adquirió las viviendas terminadas a con un descuento del 54% respecto al valor bruto en libros que tenían en
los balances de las cajas (precio, por tanto, en general inferior al actual de mercado), pero estos recargos los sitúan en muchos casos por encima del valor del mercado, según se explica.
Sareb ha nacido con un capital inicial de 3.800 millones de euros, equivalentes a menos del 10% de los activos, valorados en 36.690 millones, que le han traspasado las entidades nacionalizadas. Por tanto, tiene muy poco margen para vender activos por debajo de su valor contable. El banco malo, además, desea incorporar inversores internacionales a su capital, a los que ha presentado un plan de negocio que prevé vender activos a un precio, de media, un 50% superior a
su valor contable y que genere al accionista un rendimiento anual del 14% a un plazo de 15 años. La entidad asegura que podrá autofinanciarse y no necesitará nuevas aportaciones de capital. Fuentes inmobiliarias aseguran que para poder cumplir el plan de negocio, Sareb se verá obligado a retrasar las ventas a la espera de que el mercadoinmobiliario se recupere. Indican que esta estrategia, muy conservadora, cuenta con el apoyo de las entidades financieras sanas, que son sus propios accionistas, porque no solo evita el hundimiento del mercado, sin que ‘aparca’ inmuebles que competirían con los suyos ante los pocos compradores que hay ahora en el mercado.
(La Vanguardia. Página 48. 3 medias columnas)

El banco no podrá adjudicarse una vivienda por menos del 70% de su valor

 

El Gobierno reconoce un desequilibrio de derechos entre los bancos y los ciudadanos en torno al sistema hipotecario y quiere atajarlo a golpe de ley. Así, legislará que las viviendas embargadas no puedan ser subastadas por menos del 75% de su valor de tasación y, si no hay postor, el banco no podrá quedársela por menos del 70% de dicho valor (un 10% más). Además, los jueces tendrán potestad para reducir las deudas que les quedan pendientes a las familias víctimas de desahucios si el banco obtiene una plusvalía al vender la vivienda.

Así lo ha avanzado el ministro de Economía, Luis de Guindos, durante su intervención ante el Pleno del Congreso para defender el proyecto de ley de Medidas Urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. El ministro afirma que las medidas para compensar la situación de los hipotecados se aplicarán “a todas las hipotecas” y no sólo a los nuevos préstamos.

Mejor tarde que nunca. De Guindos ha avanzado algunos de los cambios que el PP propondrá durante el plazo de enmiendas parciales para este proyecto de ley, con el objetivo de “mejorar la normativa. Una de las medidas que baraja es “modificar los umbrales para que se incorporen más personas a la fase de reestructuración de la deuda”.

Hipotecas a 30 años
Otra medida importante es que se limitarán los intereses de demora y se fijará en 30 años el plazo máximo para conceder hipotecas para vivienda habitual.

En septiembre, el PSOE pidió esto mismo. “No es que se prohíba conceder hipotecas a más de 30 años, pero se limitarán de forma indirecta. 30 años es una práctica habitual, es un tiempo suficientemente dilatado y, si se va a más tiempo, la posición del deudor puede ser mucho más vulnerable al gravar mucho tiempo la vida y las rentas del deudor”, ha explicado el titular de Economía.

Intereses de demora al 12%
En este sentido, propondrá una reforma la Ley Hipotecaria para limitarn los intereses de demora a tres veces el interés legal del dinero para “evitar el crecimiento desorbitado de la deuda y facilitar que los deudores puedan afrontar el pago”. Actualmente el precio legal del dinero se sitúa en el 4%, por lo que el interés de demora no podría superar el 12%.

Tasadoras y bancos, separados
Aunque, a diferencia de los años de la burbuja, las mayores tasadoras del país ya no pertenecen a los bancos, el Gobierno ha decidido que “reforzará” su independencia, limitando la presencia los bancos en su accionariado del 25% al 10%.

También “endurecerán los supuestos de infracción”. Las entidades de crédito tendrán que “aceptar cualquier tasación homologada de un bien que aporte el cliente” y el incumplimiento de este precepto será sancionable, lo que “incrementará la competencia y objetividad del mercado de las tasaciones”.

Además, el Consejo de Consumidores y Usuarios y otras autoridades administrativas estarán facultadas para “requerir al Banco de España que inicie un procedimiento sancionador contra una tasadora”.

Subastas por un 75% del valor de la casa
El Gobierno modificará la Ley de Enjuiciamiento Civil para evitar “que las viviendas se vendan o adjudiquen por valores inferiores al de tasación”.

En este sentido, dos de las medidas más interesantes que introducirá la ley son que se impedirá que el precio de subasta sea inferior al 75% del precio de tasación en escritura y que “si la subasta concluye sin postor, el porcentaje de adjudicación para el banco subirá del 60% al 70% de la tasación”, ha añadido el ministro.

También prevé que, si tras la ejecución de la hipoteca al deudor de buena fe le restara deuda por pagar, el juez tendrá la potestad de decidir si se amortiza hasta el 65% máximo del total hasta el quinto año desde la ejecución o del 80% en diez años. “Y si la entidad financiera obtiene una plusvalía con la venta del bien en esos diez años el juez podrá exigir que el 50% de esa plusvalía se reduzca de la deuda”, ha añadido De Guindos.

Con el mismo fin, también se propondrá facilitar el acceso de los postores a las subastas “por ejemplo, rebajando los requisitos” como el aval necesario para pujar, que caerá del 20% al 5% del valor de tasación; ampliar de 20 a 40 días el plazo para que el adjudicatario encuentre financiación o

Subastas más ágiles
Por otra parte, la Ley Hipotecaria incluirá una reglamentación para la venta extrajudicial de las viviendas, que hasta ahora “suscitaban problemas de legalidad”, incluyendo la posibilidad de realizar “subastas extrajudiciales online” con un procedimiento “mucho más garantista que agilizará la resolución de las ejecuciones y aliviará la carga de los juzgados”.

Sin avanzar a qué plazos se refiere, De Guindos ha dicho que quiere “reducir la demora habitual de las ejecuciones judiciales que, además, provocan una acumulación de intereses en perjuicio del deudor”.

Tres impagos en lugar de dos
Por otra parte, se cambiará la Ley de Enjuiciamiento Civil para que no se pueda iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria hasta que se hayan producido tres impagos, y se adoptarán medidas adicionales de “prudencia financiera” como limitar a 30 años el plazo máximo para conceder hipotecas de vivienda habitual.

También se sugerirá cambiar la redacción sobre algunas cláusulas “especialmente complejas” como las cláusulas suelo, las hipotecas multidivisa o los ’swaps’ de intereses. En este sentido, además de hacer constar en la escritura que el notario ha informado expresamente al deudor de la existencia de esos componentes, también se exigirá una aceptación manuscrita de su aceptación.

Según De Guindos también se avanzará en un “mayor equilibrio” para que las cláusulas puedan actuar proporcionalmente en perjuicio o en beneficio de ambas partes, “y no de forma desequilibrada como actualmente”, si bien no ha precisado cómo se garantizará este objetivo.

Código de Buenas Prácticas: 3 veces el IPREM
Finalmente, la intención del Gobierno durante la tramitación parlamentaria de este proyecto también se buscará perfeccionar el Código de Buenas Prácticas (CBP), aprobado hace un año -al que los bancos se adhieren sin problemas- y que ya que, aunque “ha tenido buenos resultados” tiene capacidad de mejora.

Once meses después de su aprobación, De Guindos afirma que más ciudadanos podrán acogerse al CBP, pues ampliará el umbral de ingresos hasta tres veces el IPREM.

Los bancos han renegociado más de 400.000 hipotecas, pero el Gobierno está satisfecho con las 1.500 solicitudes de aplicación de las medidas incluidas en el Código -reestructuración de la deuda, quita o dación en pago-, presentadas en 2012, de las cuales casi 800 fueron aceptadas. De ellas, en 317 casos se optó por la reestructuración viable de la deuda y en 78 casos se llegó a la dación en pago, 36 de ellas en el último trimestre.

No obstante, el Gobierno cree que es conveniente ampliar los umbrales de exclusión que en su momento se fijaron para poder acceder a estas opciones, por lo que se elevarán los límites de los préstamos que se pueden acoger y se podrán modificar “en función de las cargas y circunstancias familiares”.

Además, si el banco rechaza el plan de refinanciación propuesto por un deudor deberá justificar por qué, y se moderarán los intereses de demora del 20% al 10% en los casos de impago del alquiler tras la dación en pago. Con respecto a la comisión de seguimiento de este Código de Buenas Prácticas, se ampliará el número de miembros “para que sea más plural y representativo”.

Fondo social de alquiler
De Guindos también se ha referido al Fondo Social de Alquiler para los desahuciados que el Gobierno ha constituido con la participación de los ministerios de Fomento, Economía y Sanidad, del Banco de España, de la FEMP, de la Plataforma del Tercer Sector, de las patronales bancarias y de 33 entidades que aportan de momento unas 6.000 viviendas.

“Este primer año de Gobierno hemos dado respuesta al drama de los desahucios, perfeccionando y reforzando el marco de protección a los deudores. Y estoy convencido de que dentro, de las enmiendas que presenten los grupos, podremos encontrar importantes puntos de encuentro. Es la voluntad del Gobierno y seguro que también la de todos los grupos, porque una situación como ésta no requiere menos”, ha concluido el ministro.

[Via ElMundo]

Fuente: El Mundo

los 4 principales desconciertos que tiene sembrados el gobierno en el mercado de la vivienda


artículo escrito por ignacio chávez, experto de alquiler protegido

son muchos los ciudadanos que se acercan día a día a nuestras oficinas con las expectativas de encontrar lo que buscan, pero con el saco lleno de preguntas y dudas sobre las medidas que está tomando el gobierno. inquilinos y propietarios se encuentran en vilo por saber si ya están en vigor dichas medidas que afectan a la vivienda o si todo sigue en el aireel gobierno anunció una serie de medidas con el objetivo de reactivar el mercado de alquiler, aunque éstas no han llegado de momento a cristalizarse, de ahí la enorme incertidumbre que reina entre todos los estamentos del sector inmobiliario vayamos punto por punto:

1 – modificaciones en la ley de arrendamientos urbanos (lau): el gobierno anunció durante el pasado mayo una serie de modificaciones que afectarían a la ley de arrendamientos urbanos y, que de momento, no han entrado en vigor. lo más destacado en este aspecto fue:

• la actualización de rentas podrá ser pactada por las partes al margen del ipc

• los inquilinos podrán abandonar la vivienda avisando con un mes de antelación

• el casero podrá recuperar la casa para uso familiar informando 2 meses antes

• se agiliza el proceso de desahucio para dar seguridad jurídica al propietario

• los propietarios no residentes también tendrán derecho a exenciones fiscales

• las modificaciones no tienen carácter retroactivo

2 – concesión de nuevas ayudas directas para fomentar el alquiler: es decir que se aplicará un descuento en la renta no en el irpf. la ayuda máxima será de 200 euros al inquilino que deberá cumplir una serie de requisitos para optar a ella. tampoco se ha llevado a la práctica aún

3 – certificados de eficiencia energética: otra de las medidas anunciadas por el ejecutivo de mariano rajoy fue que cada edificio contase con una calificación energética, al estilo de los electrodomésticos. no habría casi distinción y los inmuebles debían contar con esta etiqueta. también sigue sin aprobarse

4 –el banco malo: en realidad se llama sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria (sareb). ha surgido como el gran  salvador del mercado inmobiliario, ya que prometía que con esta sociedad los precios bajarían al comprar las casas sobrantes y venderlas posteriormente a un precio más razonable. de momento la mano del banco malo no ha tenido el efecto esperado en el mercado inmobiliario español por otra parte, hay que indicar que la sareb, entendido como un organismo con un plan de negocio de 15 años pero que debe encontrar su equilibrio en el quinto año, adolece de una estructura organizativa completa. por ejemplo, todavía no se sabe con claridad el número total de unidades registrales que posee y poco se sabe del trabajo hasta ahora realizado. lo que sí es evidente es que la sareb necesitará una red amplia de empresas  colaboradoras que ayuden a gestionar la parte inmobiliariaen definitiva, todas estas ideas o medidas anunciadas desde el gobierno deben llevarse a buen puerto o no, pero han de despejar la incógnita y terminar con este estado de incertidumbre que hay dentro del sector. hasta que eso no ocurra, el sector seguirá sin rumbo y en horas bajas

¿te sientes capaz de gestionar bien el alquiler de tu vivienda?

tener una vivienda en alquiler como inversión ni es sencillo ni supone una máquina de hacer dinero sin preocupaciones. supone un trabajo y puede ser desastroso para tus finanzas si no eliges bien a tus inquilinos. pese a todo, si se hace de una forma profesional puede suponer un buen negocio los factores que deben cuidarse a la hora de ser un casero son:

elegir la vivienda adecuada

no todas las viviendas son rentables para ser alquiladas. hay ciudades con más y menos rentabilidad y dentro de las ciudades hay zonas que también puede ser mejores y peores elecciones. se debe comprar una vivienda de buena calidad, en una zona con pocas viviendas vacías y con unas rentas adecuadas. aquí suele imponerse la ecuación de rentabilidad/riesgo, es decir, normalmente se obtienen mejores rendimientos en las zonas más económicas, pero también pueden ser viviendas con más riesgos de impago o de permanecer vacías más tiempo comprar una vivienda para alquilar debe dar el suficiente interés para que compense el riesgo de sacar el dinero del banco y ponerlo a trabajar en el mercado inmobiliario. el rendimiento medio bruto de una vivienda en españa es del 4,1%, según los últimos datos del banco de españa, pero un buen inversor debe tratar de adquirir viviendas que le ofrezcan un interés bruto superior, cercano al 6 ó 7%. para ello, es importante analizar las zonas, porque rentabilizar una vivienda de un coste elevado es dificil. cuánto más vale una casa, menor suele ser su rentabilidad por el alquiler para calcular la rentabilidad bruta hay que sacar el porcentaje resultante de dividir los ingresos anuales por alquiler entre el precio de compra. por ejemplo, una renta de 1.000 euros supone 12.000 euros anuales. si la vivienda ha costado 192.000 euros, la rentabilidad será (12.000×100/192.000) = 6,25%. esta rentabilidad es bruta por lo que para calcular el rendimiento neto habría que descontar los seguros, impuestos, gastos e intereses de la hipoteca si los hubiera para realizar una buena compra se debe invertir un tiempo durante meses en elegir la vivienda, visitar vecindarios, ver viviendas, aprender la gestión de casas de alquiler, negociar con los vendedores, hacer ofertas por las viviendas interesantes, analizar los posibles gastos de renovación y acondicionamiento de la vivienda y elegir un buen inquilino si no se está dispuesto a invertir ese tiempo en encontrar un diamante inmobiliario, probablemente se pierda dinero en la operación y deberías pensar si realmente quieres convertirte en un casero

tener y gestionar la vivienda

ser propietario, alquilar y gestionar la vivienda es el segundo punto importante. la gente suele pensar que es fácil, que alquilas y te olvidas y sólo tienes que ver cómo entra el dinero a finales de mes en la cuenta corriente. pero no es así. hay inquilinos que tienen problemas de pago, que causan problemas a los vecinos o simplemente viviendas que no acaban de encontrar un inquilino la gran mayoría de los inquilinos piden que sus viviendas estén impeclable, es decir, que los suelos y paredes están en buenas condiciones, que los baños funcionen bien, que no haya electrodomésticos ni mobiliario roto y para ello llaman siempre al casero al menor problema. tener mano izquierda con el inquilino es un arte y a la vez un reto. el secteto está en tratar bien y con ilusión a los inqulinos, ya que seguramente ellos te devuelvan al favor y te hagan la vida más fácil, lo que permitirá que la operación de alquilar tu vivienda sea un éxito por último, ser un multi casero te conllevará llevar al día todos los alquileres, contratar personas de  mantenimiento y para los arreglos de la vivienda, anunciar la vivienda, pagar facturas, impuestos y seguros. por ello, conviene hacer bien todos los números antes de lanzarse a la aventura de ser propietario y casero a la vez. el premio del trabajo bien hecho a lo largo del tiempo te permitirá tener una buena cartera de viviendas y poder ser tu propio jefe a la larga, pero el camino no es tan fácil como muchos piensan

PERO, ¿CUÁNTO VALE MI CASA?


En el mercado inmobiliario existe una máxima: el precio de una vivienda es el que alguien está dispuesto a pagar por ella. Pero esta regla no sirve de gran ayuda a los ciudadanos que, en tiempos de crisis, están pensando en vender su piso porque tienen dificultades para pagar la hipoteca o los que quieren destinar sus ahorros a la compra de una ganga.
Desde que estalló la burbuja, la vivienda ha perdido, de media, un tercio de su valor y la mayoría de los expertos consultados en este amplio reportaje coincide en que habrá más caídas este año. Oficialmente, el precio de la vivienda libre se situó a finales de 2012 en 1.531 euros el metro cuadrado, un 27% menos que el pico del primer trimestre de 2008, según el Ministerio de Fomento. Los expertos aseguran que la caída ha sido mayor, de entre el 30% y el 47%, según la fuente. Pero el mercado residencial es tan heterogéneo que en el fondo esa media tiene una validez relativa. “Es un mercado muy diverso; las estadísticas son medias y tienen la validez que tienen”, advierte Raúl García, director del área comercial de Tinsa. “En algunos barrios, las caídas habrán llegado a ser del
60%”, añade. También ha perdido peso una de las referencias clave para determinar los precios. El mercado, atenazado por la falta de financiación y la escasa demanda derivadas de la crisis económica y un desempleo histórico, cada vez registra menos operaciones con las que comparar el valor de un inmueble: las compraventas se han desplomado de las 900.000 en 2004 a las 300.000 en 2011. “Compradores y vendedores tienen percepciones absurdas: los primeros exigen descuentos que a veces son imposibles y los segundos no quieren arriesgarse a perder dinero; todo esto contribuye a dificultar que se llegue a acuerdos”, añade José García-Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona.
Los promotores prefieren no dar porcentajes sobre la evolución en 2013. “La media puede ir a la baja, pero todo no va a caer”, asegura José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE). La Sareb, el banco malo creado para engullir el ‘ladrillo’ tóxico, prevé que el precio comience a subir en 2017 de forma sostenida a un ritmo medio del 3% anual, aunque hasta entonces espera dos años más de caídas y otros dos de estancamiento. Las tasadoras coinciden en que la tendencia será a la baja, pero sin dar cifras. “Dependerá de cómo evolucione la situación económica, sobre todo el empleo y el crédito”, opinan en Tinsa. Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, calcula que el precio caerá hasta 2015. Standard & Poor’s prevé que España sea el país europeo en el que más caigan los precios este año, un 7,8%, y prevé otro descenso del 6% en 2014, dado el gran número de activos sin vender. “Todo nos hace pensar que el mercado se seguirá corrigiendo en 2013, porque sigue dominado por un entorno de recesión dura y prolongada”, opina Ángel Serrano, director general de negocio de Aguirre Newman.
(El País. Página 32 y 33) 01 febrero 2013  

Comentarios personales a cuando se recuperará la demanda en Soria según AFI (Analistas Financieros Internacionales)

 

 

Podríamos decir de nuevo que Soria es diferente:

  1. Estamos en el puesto 11 de las provincias en España con menos stock de vivienda nueva aunque pienso que si quitamos las viviendas de protección oficial, nos quedamos entre las 5 primeras
  2. En precios, es la provincia que menos ha caído el precio de la vivienda de toda España, también hay que decir que en el boom inmobiliario no subimos en la misma proporción que el resto y que donde realmente está bajando el precio es donde se construyó de forma exagerada cosa que en Soria no fue posible por las limitaciones del suelo (se tardo mucho en aprobar el PGOU).
  3. En infraestructuras de las viviendas sin vender ocupamos el 5º lugar en el ranking nacional de las menos dotadas. No es estraño porque en Soria la mayoría de la vivienda nueva sin vender ( Pajaritos, Royales, P-1 (Bomberos), Tejera) está situada en los alrededores del anillo considerado por los demandantes como casco urbano (Eduardo Saavedra, Avda. Constitución, Ctra. Logroño, San Pedro, Calaverón, c/ Almazán).
  4. Sobre la emancipación y paro de nuestro jóvenes, repetiremos la reivindicación de siempre: ” si los jóvenes se tienen que ir a estudiar fuera y existen pocas oportunidades para empezar a trabajar aquí” ¿quien queda para emanciparse?”. Como no va a ver poco paro en Soria en los jóvenes si tenemos tan pocos viviendo aquí.
  5. La renta pre-cápita soriana está en la media nacional
  6. Reactivación de las ventas en Soria. Conseguimos la primera posición en los datos hasta el tercer trimestre 2012. Los números son una cosa y los hechos reales otra. En Soria se entrega un edificio de obra nueva con 30 viviendas tan solo y rompe las estadísticas provocando el engaño general ya que dichas ventas se han producido en los dos años anteriores por lo menos.
  7. El comentario a la Conclusión de los analistas: que en Soria, aunque nos sitúan en el puesto 32 de las 50 provincias analizadas y que se puede entender que se animará antes el mercado, la visión a pie de calle es que la re activación en obra nueva no se va a producir porque en vivienda usada todavía hay muchas ofertas que se adecuan en precio, localización, etc a la demanda existente.
 

publicado por pmartinez-almeida's picturepmartinez-almeida@idealista

¿qué provincias cuentan con mayor capacidad para recuperar la demanda de vivienda? analistas financieros internacionales (afi) ha realizado un estudio para encontrar la respuesta combinando el stock de viviendas, el ajuste de los precios, las infraestructuras de la zona, la emancipación de la población, el desempleo, la renta per cápita y la reactivación de las ventas. con estos mimbres, afi estima que madrid, navarra y baleares serán las provincias que antes recuperarán la demanda de viviendas, mientras que zamora, ciudad real y cáceres serán las últimas en reactivarse

afi ha elaborado un índice de recuperación de la demanda con diversas variables: el stock de vivienda (que pesa un 20%); el ajuste desde el máximo del precio de la vivienda libre (15%); la disponibilidad de infraestructuras (5%); la demanda potencial (con un peso del 15%); la solvencia de la demanda (40%) y la elasticidad de la demanda actual (5%)

stock

según este índice, las provincias con mayor el stock de viviendas nuevas se encuentra en castellón, toledo, almería o la rioja. en cambio, donde menos stock de obra nueva hay es en badajoz, cáceres o vizcaya

precios

las provincias que han registrado mayores ajustes de precios de las viviendas desde máximos hasta el tercer trimestre de 2012 son guadalajara (con un descenso acumulado superior al 35%), zaragoza (con una caída cercana al 35%), málaga (con más del 30% de reducción) y madrid (con una bajada también superior al 30%). según afi, la caída media acumulada del precio de la vivienda es del 25,5%  

infraestructuras

en cuanto a las infraestructuras, las provincias que cuentan con más disponibilidad de medios y servicios son guipúzcoa, baleares, almería alicante, sevilla y madrid. en contraposición, donde menos infraestructuras hay en el entorno de las viviendas sin vender es en cáceres, vizcaya, teruel y huesca


emancipación

las provincias donde hay mayor proporción de población en edad de emancipación (25-32 años) son almería, guadalajara, murcia, baleares y tarragona. en cambio, donde menos jóvenes en edad de emancipación hay es en guipúzcoa, zamora, soria y vizcaya

paro

las provincias que soportan menor tasa de paro para el colectivo de personas de entre 25 y 34 años (porcentaje sobre la población activa con datos del tercer trimestre de 2012) son lleida y huesca con una tasa cercana al 7%, soria, con una tasa del 8% o álava, con una tasa del 9%. en cambio, santa cruz de tenerife y granada tienen la carga de soportar la mayor tasa de desempleo, un 25%

renta per capita

álava es la provincia donde mayor renta per cápita hay, con 35.000 euros brutos anuales de media (estimaciones de 2011). las provincias que le siguen son vizcaya, con una media de 32.000 euros brutos anuales y guipúzcoa, navarra y madrid con 30.000 euros de media. por el contrario, los cacereños, jienenses y pacenses son los que menor renta per cápita tienen, unos 15.000 euros brutos al año, lejos de los 23.271 euros de media de españa  

 

reactivación de las ventas

por último, las ventas de viviendas hasta el tercer trimestre de 2012 crecieron más en soria, la rioja, cantabria o gerona. en cambio, cáceres, navarra o valladolid fueron las provincias donde menos transacciones de viviendas se produjeron

conclusiones

tras analizar todos estos factores, el índice afi refleja que madrid, navarra o las islas baleares son las provincias que menos tardarán en recuperar la demanda de viviendas, mientras que en el lado contrario se encuentran zamora, ciudad real o cáceres

¿dónde se encuentran los activos del banco malo?

la mayoría de los activos del banco malo se encuentran en cataluña, la comunidad valencia y madrid, es decir, donde más probabilidad de desinversión hay, tal y como se muestra en el siguiente gráfico