MOVILIZACIÓN DE JUECES PARA CORREGIR INTERESES ABUSIVOS DE LAS HIPOTECAS

Jueces de varias comunidades autónomas están anulando desde hace unos meses los intereses de demora que penalizan los impagos de los contratos hipotecarios. En algunas de estas decisiones judiciales se restituyen los tipos de interés legal del dinero, del 4%, y en otras se anulan directamente las cláusulas que los contienen, atendiendo a una sentencia de 2012 del Tribunal Europeo de Justicia.

Los autos revocando los intereses abusivos se dan desde hace un par de años, aunque en los últimos meses se están generalizando en autonomías como Cataluña, Comunidad Valenciana, Baleares o País Vasco. Se comenta que la presión social ha propiciado que los jueces se hayan adelantado a la maquinaria legislativa del Estado. Esta, sin embargo, camina en la misma dirección. El ministro de Economía, Luis de Guindos, anunció ayer que se limitarán los intereses en torno al 12% en el marco del proyecto de ley de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios que se tramita en el Congreso. 

“HAY QUE DISTINGUIR ENTRE DESCUENTOS REALES Y CUENTOS”


No son rebajas todo lo que relucen en el mercado inmobiliario, advirtió Juan Fernández- Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, durante la presentación del análisis de la firma de las claves del mercado y las perspectivas del sector para 2013. Avisó que lanzó recalcando que “todas las variables actuales presionan a la baja los precios de la vivienda” Las variables son: paro al alza, contracción de la financiación, tipos de interés en mínimos, final de los incentivos por compra, impulso al alquiler con las Socimi, grueso de stock e aparición de Sareb.
“Hay vendedores que dicen haber bajado los precios un 40% o un 50%, pero, ojo, sobre unos máximos a los que nunca se vendieron esas casas”, aclaró Fernández-Aceytuno. “Seamos cuidadosos y veamos su realmente los descuentos son descuentos o cuentos”. Por ello, abogó porque cada comprador diferencie los chollos y no se generalice en un
mercado donde “cada casa es un mundo”.

(El Mundo. Suplemento Su Vivienda. Página 5. Media página)

CAMBIO RADICAL EN LAS REGLAS DE JUEGO DE LAS TASADORAS


La segunda de las enmiendas que ultima Economía para reformar el mercado hipotecario modifica las reglas de juego de las tasadoras en los procedimientos de ejecución. En primer lugar, en los procedimientos de subasta se obligará a los bancos a aceptar la tasación del inmueble que presente el deudor. La enmienda modifica el artículo 3 bis
I de la Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario. En concreto, se estipula que las entidades “estarán obligadas” (éstas dos palabras son la novedad) a “aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente”, siempre que provenga de un tasador homologado. Es decir, se convierte en materia sancionable. Por tanto, el inmueble se subastará en relación al valor que diga la tasación realizada por el deudor, no por el banco. Se comenta que esto se articularápara que las entidades dejen de presentar la “segunda tasación”, que rebaja mucho el valor del inmueble para adjudicárselo más barato o subastarlo mejor. Ello perjudica al prestatario, que cancela menos deuda.
Por otro lado, “queda prohibida la adquisición, de forma directa o indirecta de una participación significativa [de una sociedad de tasación] a las entidades de crédito”. Es decir, los bancos no podrán hacerse con más del 10% del capital de una tasadora. Antes la cifra máxima era del 25%. Con ello “se pretende reforzar la independencia de las
tasadoras respecto a las entidades”. Y las tasadoras cuyos ingresos deriven ya en al menos un 10% de su relación con una entidad – o las tasadoras que directamente pertenezcan a un banco- deberán “disponer de mecanismos adecuados para favorecer la independencia y así evitar conflictos de interés”. Esos mecanismos consistirán en, al menos, “un reglamento interno de conducta que establezca las incompatibilidades de sus directivos y administradores”. El Banco de España se encargará de revisar esos mecanismos de transparencia, y podrá establecer unos requisitos mínimos. Por
último, la enmienda establece que el Consejo de Consumidores y usuarios también podrá requerir al Banco de España que incoe un procedimiento sancionador contra una tasadora, y no solo los organismos o autoridades administrativas, como hasta ahora. Por último, se elevan las infracciones de las tasadoras, considerando algunas como “muy graves”.
(Expansión. Página 23. 5 medias columnas)

Vivienda usada 2013: Impuesto de Transmisión Patrimonial para Castilla y León

En Castilla y León el tipo general sube al 8% y tributarán al 10% las cantidades que excedan de 250.000 euros. Existe un tipo reducido del 5% para la adquisición de vivienda habitual de jóvenes menores de 36 años, discapacitados con un grado de minusvalía igual o superior al 65% y familias numerosas, así como para la adquisición de VPO, siempre que no se superen determinados niveles de renta.

LA BANCA DEBERÁ REBAJAR LOS INTERESES DE DEMORA DE LAS HIPOTECAS DEL 20% AL 6%


El Gobierno va a cerrar en los próximos días una sustancial reforma del mercado hipotecario. La idea es “mejorar la posición del deudor”, rebajando de forma drástica los intereses de demora de las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual, que no podrán ser superiores al interés legal del dinero (ahora en el 4%) más un recargo de dos puntos
porcentuales. Es decir, como mucho, del 6%, frente a la media 20% que se viene cobrando actualmente, según los expertos hipotecarios. Los intereses moratorios van desde el 18% al 29%, según una muestra de Adicae, que ha analizado 18.000 escrituras. “La media es cercana al 24%”, apuntan fuentes de la asociación.
Así se desprende de las propuestas de enmiendas al Proyecto de Ley de Medidas Urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, que ultima el Ministerio de Economía. Esto es algo que ya habían consensuado Gobierno y PSOE en las negociaciones que mantuvieron a finales de 2012, pero no se hizo público, según fuentes de la comisión que se creó para resolver el problema de los desahucios. De hecho, el PSOE incluirá esta propuesta de intereses de demora en la enmienda a la totalidad que ha preparado para el proyecto, que se debate el miércoles en el Congreso, según fuentes socialistas. El Ejecutivo aprobó el 15 de noviembre el Real Decreto-Ley 27/2012, que incluía una serie de medidas para paliar los efectos de este “padecimiento social”. Entre ellas, una moratoria de dos años para las familias en riesgo de exclusión social que se vieran despojadas de sus casas por una ejecución y la creación de un fondo social de viviendas de la banca. En noviembre no se pudo plasmar un acuerdo entre Economía y el PSOE, que se pospuso para la tramitación parlamentaria. Ahora, al convertir el decreto en Proyecto de Ley, las posiciones se han acercado, por la vía de las enmiendas. Por ejemplo, ahora la intención del Gobierno es que “en ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses [al banco] por plazo superior a tres años [los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente]”, en lugar de los cinco años que marca la Ley Hipotecaria actualmente. Es decir, los deudores abonarán intereses del 6% y durante un trienio, como mucho, en lugar del 20% durante un lustro. Se trata de un cambio promovido por el PSOE, que a su vez lo asumió por indicación de los jueces decanos de España. Además, la propuesta que maneja Economía (fechada el 22 de enero, y sujeta a algún retoque) estipula que se suprimirá el artículo 115 de la Ley Hipotecaria. Es decir, se elimina la facultad legal del acreedor de exigir del deudor ampliación de la hipoteca para asegurar intereses vencidos y no satisfechos. Se permitirá el pacto, pero dejará de ser un “privilegio” de la entidad.
Otra novedad es que el Ejecutivo propone un procedimiento extrajudicial para la venta del inmueble cuando el deudor impaga la hipoteca. “En cualquier momento anterior a la celebración de la subasta, el deudor podría presentar al juzgado un comprador de la vivienda que ofrezca un importe igual o superior al 70% del valor de tasación para subasta”.

Notificado el banco, éste tendrá “un plazo de 20 días para bien presentar un comprador por importe superior o bien adjudicarse el inmueble por ese importe, poniendo fin al procedimiento”. Y la tasación para subasta que presente el deudor tendrá prevalencia sobre la del banco. 

Falta el visto bueno del Ministerio de Justicia, y Economía aún sopesa retocar un poco el contenido de las enmiendas, confirman fuentes tanto gubernamentales como del Grupo Parlamentario Popular. Representantes del Tesoro público se reunieron ayer con el Banco de España y las entidades para debatir los pros y los contras de la reforma.

Fuente: Expansión

LOS 13 DESAFÍOS DEL SECTOR PARA 2013


Cinco años después del estallido de la burbuja inmobiliaria, 2013 se presenta como un ejercicio clave para el sector. La situación, a pesar de llevar ya un lustro de caída, no parece estabilizada y el mal comportamiento del negocio inmobiliario en 2012 hace que sean muchos los deberes pendientes para este año. Los expertos del sector destacan los 13 desafíos que marcarán la actualidad inmobiliaria en los próximos doce meses.
1-Situación de la economía y el empleo. Con unas cifras tan altas de desempleo y la incertidumbre de los que tienen aún trabajo, los expertos creen que el ritmo de compra de viviendas seguirá siendo muy lento.
2- El precio de la vivienda será otro de los puntos claves del sector inmobiliario en 2013. Según Sociedad de Tasación, el año pasado, el precio del metro cuadrado en obra nueva sufrió una caída del 6,9%, de media. Desde los máximos de 2007, este descenso es de un 24%; y de un 33% si se descuenta el efecto de la inflación. Para este año, aún se espera una caída en los precios, principalmente en las zonas con sobreoferta.
3- La mayoría de los agentes del sector cree que hay margen de bajada de precios, no solo porque apenas se ha absorbido la mitad de la subida que experimentó el precio de la vivienda durante el boom de la pasada década, sino también por el impacto del fin de las ayudas a la compra de inmuebles y la subida del IVA del 4% al 10%. Las cifras de ventas en el primer trimestre de 2013 serán muy negativas debido a ambas medidas, señalan.
4- La puesta en marcha del banco malo (Sareb) es una de las novedades más esperadas para 2013. La mayoría de los expertos cree que las consecuencias de la creación de la mayor inmobiliaria de Europa se verán a largo plazo.
5-. A finales de 2012, se aprobó la Reforma de la Ley que regula las Socimis. Estos vehículos tienen como objetivo fomentar el mercado del alquiler ofreciendo a sus inversores ventajas fiscales. Los expertos comentan que gracias a la reforma, la estructura de las Socimis es muy atractiva para establecer una sociedad tenedora de activos.
6-. Según las estimaciones de Sociedad de Tasación, en 2012, se iniciaron solo 46.000 viviendas. La cifra responde al stock que desde 2007 arrastra el mercado residencial, que podría superar en la actualidad el millón de unidades. Los expertos del sector creen que este año se iniciará un número algo superior de viviendas, ya que, aunque en algunas localidades, sobre todo en costa, existe abundante oferta; en otras ciudades, hay demanda sin respuesta.
7- Tras un 2012 con serias restricciones a la financiación inmobiliaria, los expertos auguran menos trabas para este año, gracias a la reforma del sistema financiero. Explican que Sareb se crea como la mejor forma de ejecutar el saneamiento de la banca española. Financiándose las entidades cada vez con más normalidad, éstas deberían trasladar esa normalidad a las familias y a las empresas y, por tanto, facilitar las transacciones entre particulares.
8- El principal indicador de las hipotecas, el euríbor, se encuentra en mínimos históricos. Esto permite dar un respiro a los hipotecados pero, en cambio, no fomenta pedir nuevos préstamos, cuyas condiciones son peores.
9- Las principales promotoras se enfrentan en 2013 a nuevas negociaciones con sus entidades acreedoras, al haber perdido valor sus activos pero manteniéndose sus millonarias deudas. En el sector creen que muchas de estas sociedades acabarán absorbidas por las carteras inmobiliarias de las propias entidades financieras o en Sareb.
10- La creación de Sareb y las reformas del Gobierno animarán a muchos inversores a desembarcar en España, tras años esperando oportunidades en este mercado.
11- La normativa urbanística es otro de los deberes pendientes que se abordarán en 2013. El Gobierno pretende modificar la Ley del Suelo para cambiar el régimen de valoraciones y eliminar cargas administrativas, que lastran la actividad promotora y rehabilitadora.
12- La futura Ley de Rehabilitación y el consecuente desarrollo de este nicho de negocio es uno de los desafíos pendientes del mercado desde hace años y cuyo desarrollo permitirá, según los expertos, estabilizar el precio de la vivienda y aumentar la oferta de alquiler.

13- En el mercado no residencial, el sector deberá enfrentarse a unos niveles históricamente altos de desocupación en grandes mercados, como el de oficinas de Madrid y Barcelona. Mejorar estos inmuebles y ajustarlos en precio marcará la diferencia entre los activos que encuentren comprador y los que no.

Fuente: Expansión 24/01/2013