LOS CINCO PASOS LEGALES A SEGUIR PARA EVITAR UN DESAHUCIO

 

Los cinco pasos legales a seguir para evitar el desahucio

La asociación de consumidores Ceaccu ofrece una estrategia legal para paralizar los desahucios de aquellas familias que no estén amparadas por el código de buenas prácticas ni por el decreto de paralización de los desalojos aprobado por el Gobierno. Estos son los cinco pasos a seguir para evitar o aplazar el embargo, una hoja de ruta que puede culminar con una demanda a la entidad financiera para ganar tiempo.

El decreto ley aprobado por el Gobierno para frenar los desahucios concederá dos años de respiro para determinados colectivos, familias vulnerables con rentas bajas, pero no protege al grueso de los potenciales afectados. He aquí una guía práctica, basada en las distintas alternativas que vienen ofreciendo la banca, el Gobierno o las asociaciones de abogados y consumidores, sobre los pasos a seguir para eludir o retrasar el desahucio hipotecario.

1 Negociación con el banco. El primer paso a dar es siempre tratar el problema con la entidad que ha concedido la hipoteca. La comunicación debe ser fluida e iniciarse en cuanto hay problemas para afrontar uno o dos pagos de la cuota puesto que los problemas suelen ir incrementándose con el tiempo. Todas las entidades han puesto en marcha planes de renegociación que incluyen aplazamientos, modificación de las condiciones o conversión del contrato en alquileres sociales.

2 Código de buenas prácticas. Existen determinados colectivos a los que las entidades firmantes del código de buenas prácticas para la banca, prácticamente todas, están obligadas a flexibilizarles la deuda hipotecaria. Son aquellas familias con todos sus miembros en el paro, para las que el pago de las cuotas hipotecarias supere el 60% del conjunto de sus ingresos -aunque sean prestaciones por desempleo- y en los que la hipoteca este concedida sobre su única residencia, no superando ésta los 120.000 euros en pequeñas poblaciones o los 200.000 en grandes ciudades. Si se forma de este grupo hay que acreditarlo ante la entidad, quién en el plazo d un mes deberá presentar un plan de refinanciación que incluye un periodo de carencia de cuatro años sobre el pago del capital y un límite de euríbor más 0,25 en los intereses. Si aun así no es posible hacer frente a la deuda, la entidad podrá ofrecer una quita y, en última instancia, saldar la deuda con la entrega de la vivienda (dación en pago) y permitir que la familia siga residiendo en ella bajo un alquiler social durante dos años.

3 Decreto antidesahucios. Para quienes queden fuera del umbral de protección del código de buenas prácticas se ha introducido el paraguas del decreto antidesahucios que paraliza durante 24 meses el desalojo de familias numerosas, monoparentales con hijos, parados sin prestación o discapacitados siempre que cobren menos de 19.200 euros anuales y cuya cuota hipotecaria suponga el 50%_de sus ingresos.

4 Demanda a la entidad. Para el resto de afectados que no estén protegidos, la asociación de consumidores Ceaccu ha ideado una estrategia legal que permite aplazar el desahucio entre tres y 10 años. Se trata de “darle la vuelta a la tortilla” y que “el afectado que era la víctima del banco, pase a ser su verdugo tomando la iniciativa judicial”, resume el responsable del departamento jurídico de Ceaccu, Eugenio Ribón. Una vez que la entidad acude al juzgado de primera instancia para reclamar la ejecución del desalojo, el procedimiento consiste en demandar al banco por las cláusulas abusivas del contrato hipotecario, lo que según la legislación debe hacerse en el juzgado de lo mercantil. Al tratarse de una “cuestión prejudicial civil directa” y corresopnder a otra sede judicial, esta demanda tendrá preeminencia sobre la de ejecución, y deberá resolverse antes. Un fallo que puede hacerse esperar tres o cuatro años, asegura Ribón, por la sobrecarga de los juzgados de lo mercantil -en muchos casos solo uno por provincia- ante el aluvión de concursos de acreedores que tramitan. Desde la asociación aseguran que entre el 80%_y el 90% de las hipotecas contienen términos abusivos. Un ejemplo clásico es la cláusula suelo, que limita la rebaja en la cuota hipotecaria de la que se puede beneficiar un afectado. Otra es la prohibición a alquilar el inmueble o la posibilidad de utilizarlo con fines comerciales. En cualquier caso, expone el abogado, que la cláusula sea abusiva o no es lo de menos porque el proceso se abre y paraliza el embargo igualmente.

5 Acudir al juzgado. Una vez presentada la querella ante el juzgado de lo mercantil solo hay que acudir con copia sellada al de primera instancia en el que la entidad ha requerido el desahucio para que se suspenda. La paralización puede alargarse hasta a 10 años -aunque el luego se termine ejecutando- si además se presenta una cuestión de constitucionalidad sobre la ley de tasas (ver despiece). Ceaccu facilita gratuitamente su modelo de demanda en www.ceaccu.org y la comparte con plataformas de afectados, colegios de abogados y grupos de justicia gratuita.

Fuente: Cinco Días

 

ojo con dejar la hipoteca para final de año, te puedes quedar sin ella

si buscas hipoteca, acelera

artículo escrito por juan villén, responsable de idealista hipotecas

queda menos de un mes y medio para que termine 2012, lo que implica también la finalización de los incentivos fiscales de desgravación por compra de vivienda habitual y del iva reducido para las viviendas de obra nueva

con esta fecha improrrogable en mente, muchas personas están tratando de ultimar la decisión de qué vivienda comprar y para ello en muchos casos se necesita contratar una hipoteca que cubra el importe de la compra del que no se dispone vía ahorro

pues bien, algunos bancos ya están advirtiendo a los clientes que les solicitan una hipoteca que no pueden garantizar que lleguen a formalizar las mismas antes de final de año, poniendo en peligro la compra de la vivienda y por lo tanto lograr acogerse a los beneficios fiscales mencionados

¿por qué hay riesgo de no llegar a tiempo?

por un lado, los bancos han redoblado sus precauciones a la hora de conceder una hipoteca, lo que implica un mayor número de verificaciones, documentos que analizar y preguntas que responder. pero por otro, una vez aprobado el préstamo, el proceso de formalización se demora en exceso

aunque actualmente es cierto que las tasadoras realizan su labor con gran celeridad, los bancos revisan ahora en detalle las mismas, así como posibles defectos legales o formales de los títulos de propiedad y datos registrales

asimismo, la casi totalidad de los bancos tienen delegado en gestorías externas este proceso de verificación final y formalización del préstamo ante notario. éstas han reducido su personal drásticamente debido a la crisis, por lo que podrían no estar preparadas para un incremento puntual de operaciones a tramitar

¿cómo lo podemos solucionar?

debemos ser proactivos para acortar los plazos en la medida de lo posible de todo lo que nos competa y evitando sentarnos a esperar que el banco cumpla con sus compromisos

aquí van algunos consejos:

-    preparar toda la documentación necesaria para el análisis de los bancos: nóminas, declaraciones de renta, movimientos bancarios…

-    presentar la solicitud en varios bancos a la vez: si uno lo deniega o nos ofrece condiciones que consideramos inaceptables, tendremos alternativas disponibles, sin tener que empezar el proceso de nuevo desde cero

-    seleccionar la entidad: aunque no es decisión baladí, el análisis debe ser objetivo y la información está disponible. asesorarse sobre lo que implica cada oferta es importante, pero la decisión es personal

-    estar en contacto constante con el vendedor para que facilite el acceso a la vivienda para la tasación, así como la documentación necesaria para preparar la firma (aquí es importante señalar que, en caso de que la vivienda en venta sea propiedad de varias personas, se fije la fecha de firma lo antes posible, para que todos puedan acudir o preparar los poderes correspondientes)

-    no cerrarse puertas hasta el último momento: si por el motivo que fuera el banco elegido como primera opción pusiera pegas en plazos o incluso denegara el préstamo tras la verificación de la tasación o documentación posterior, debemos tener la posibilidad de reactivar las aprobaciones de otras entidades

si queremos llegar a buen puerto a tiempo, cada día cuenta; como dice el refrán, no dejes para mañana lo que puedas hacer hoy

en idealista.com/hipotecas te ofrecemos este servicio de asesoramiento hipotecario para que consigas la mejor hipoteca. ¡pregúntanos sin compromiso!

 

¿ quieres saber cómo se ejecuta un desahucio ?

aunque el punto de partida de un desahucio es la firma de la hipoteca, el reloj real de la ejecución empieza cuando los propietarios de una vivienda dejan de pagar su préstamo. en ese momento no sólo se inicia un proceso judicial, sino que además empieza a crecer el dinero que el hipotecado en apuros debe al banco por costas o intereses de demora

en la siguiente infografía realizada por el país se muestra el proceso paso a paso

publicado por equipo's pictureequipo@idealista

fuente: el país

 

EL GOBIERNO IMPONE UN ‘CATASTRAZO’ PARA REGULARIZAR BIENES INMOBILIARIOS OCULTOS

El Gobierno lanza un  catastrazo  para regularizar bienes inmuebles urbanos y rústicos ocultos. El Grupo Popular ha registrado en el Congreso cinco enmiendas al Proyecto de Ley de medidas tributarias que acompaña a los Presupuestos que establecen un nuevo procedimiento de regularización en el Catastro que busca “mejorar la lucha contra el fraude fiscal” al aflorar lo que no está en el registro y no es objeto de gravamen. Quien decida acogerse al proceso deberá abonar el catastro de los últimos cuatro años y 60 euros por cada inmueble regularizado, nueva tasa que desaparecerá al finalizar el procedimiento, y no se sancionará a quien no tenga al día sus datos inmobiliarios. El proceso se iniciará de oficio cuando se haya incumplido la obligación de informar “de forma completa y correcta” sobre altas y modificaciones de bienes urbanos y construcciones en suelo rústico. El objetivo es que  estos inmuebles pasen a tributar lo que deben y que las administraciones competentes “puedan liquidar las cuotas correspondientes a los ejercicios tributarios no prescritos”.  Según justifica el Grupo Popular, “en la práctica existe  una realidad inmobiliaria no declarada ya se trate de bienes inmuebles omitidos en la base de datos catastral, ya se trate de alteraciones de los mismos (como construcciones, rehabilitaciones, mejoras, etc.) que en la medida en que no se ha incorporado al Catastro Inmobiliario no es objeto de tributación ni en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) ni en el IRPF, con el consiguiente perjuicio para las finanzas públicas y lesión de principios de generalidad y justicia tributaria”. Es decir, se aflorarán inmuebles ocultos en los últimos cuatro años. La ley se está tramitando de urgencia, por lo que entrará en vigor antes de que acabe el año.  El Catastro irá decidiendo dónde y cuándo se revisan los datos inmobiliarios, con el objetivo de que el proceso esté completado antes de 31 de diciembre de 2016, si bien los plazos podrán ser ampliados. Hacienda se ha centrado en los bienes inmuebles urbanos y rústicos que no hayan sido objeto de declaración “por ser estos los ámbitos en los que se han detectado las omisiones más relevantes desde el punto de vista cuantitativo y tributario”.

Información también destacada en Cinco Días.(Expansión. Primera página. Página 25. Editorial en página 2)

Certificado energético. Obligatorio el 01/01/2013 para vender o alquilar


A partir de enero de 2013 todas las viviendas que se vendan o alquilen en españa deben contar con un certificado de eficiencia energética. Se trata de un informe que viene impuesto por europa y que afectará a millones de propietarios. El arquitecto héctor machín aclara las dudas respecto a este certificado. por ejemplo, recuerda que no se podrá ni vender ni alquilar una vivienda si no cuenta con el certificado, que deberá pagar el propietario

éstas son las 10 preguntas más frecuentes al respecto de los certificados de eficiencia energética para viviendas existentes:

1 – ¿ya se aprobó el real decreto que rige los certificados de suficiencia energética?

no todavía no pero debe ser inminente ya que entra en vigor el 1 de enero de 2013

2 – ¿quién puede realizar los certificados de suficiencia energética?

según el real decreto “el certificado de eficiencia energética será suscrito por técnicos que estén en posesión de la titulación académica y profesional habilitante para la realización de proyectos de edificación o de sus instalaciones térmicas, elegidos libremente por la propiedad del edificio”

desde estudiopro interpretamos que serán los arquitectos, aparejadores e ingenieros de la edificación

3 – ¿en qué consiste un  certificado energético?

es un informe en el que se reflejará lo eficiente que es un inmueble en cuanto a su consumo energético, asignándole una calificación a modo de etiqueta energética que va de la “a” (la mejor ) a la “g” (la peor).

4 – ¿se podrá vender una vivienda a partir de 1/01/2013 sin un certificado energético?

no, no se podrá. se lo exigirán como requisito previo e imprescindible a la venta

5 – ¿quién pagará el  certificado energético?

el propietario del inmueble que lo quiera vender o alquilar

6 – ¿qué duración tiene un certificado energético?

el informe certificado tiene una duración de 10 años, por lo que en ese periodo no es necesario realizar un nuevo informe salvo modificaciones en el inmueble

7 – ¿si mi vivienda en venta obtiene una baja calificación en el certificado con etiqueta d, e o f me obligarán a realizar alguna obra?

no, no será obligatorio realizar ninguna obra en la vivienda si ésta es de baja calificación

8 – ¿influirá la baja calificación de mi vivienda en la venta? ¿la puedo vender sin problemas?

la puede vender con total libertad solo dependerá del comprador y su valoración de la baja calificación

9 – ¿cuánto cobrará el profesional por realizar el  certificado energético?

no hay ninguna tarifa estipulada, la irá marcando el propio mercado local. de forma general en otros países de la unión europea se está tarifando unos 250€ + iva en una vivienda de unos 100 m2

10 – ¿necesitará el certificador visitar el inmueble (generalmente viviendas)?

sí, es necesario realizar la visita del inmueble para realizar mediciones y toma de datos en el mismo, y posteriormente redactar y certificar el informe.

 

Artículo visto en www.idealista.com

Conviene tener ahorrado entre el 25% y el 30% del precio para comprar

&quote; El importe que no financia la entidad y los gastos adicionales obligan a disponer de 52.721 euros de media.&quote;

El porcentaje de ahorro recomendable para comprar una vivienda de segunda mano oscila entre el 25% y el 30% del precio total en función de la región donde esté ubicada. Así se desprende de un análisis elaborado por el portal inmobiliario pisos.com, con el objetivo de determinar qué cantidad debería tener ahorrada el potencial comprador para cubrir una parte del precio de la vivienda y pagar los costes inherentes a la transacción. El estudio toma como referencia el precio medio de un inmueble tipo de 90 m² de segunda mano a partir de los datos relativos al precio por unidad de superficie registrados por el portal en septiembre de 2012.

El porcentaje de ahorro previo a la compra depende de varios factores. Por un lado, está la cantidad que la entidad está dispuesta a financiar. Actualmente, bancos y cajas limitan los préstamos al 80% del valor de tasación. A este factor hay que sumar los gastos adicionales, que incluyen desde los costes de notaría, gestoría, tasación y Registro de la Propiedad, hasta los impuestos que gravan la operación, teniendo en cuenta que estos porcentajes no son los mismos para todos los territorios. De este modo, las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla obtienen el menor porcentaje en ahorro previo total en relación al precio medio de la vivienda, con un 25%, seguidas de Vizcaya (27%) y Álava, Navarra y Guipúzcoa (28%). El mayor porcentaje, del 30%, se da en Andalucía, Asturias, Cataluña y Castilla-La Mancha mientras que el resto de regiones arrojan un 29%.

“La restricción financiera, aunque necesaria para depurar el sistema, retiene el flujo de ventas de viviendas porque obliga a las familias a disponer de una parte muy importante del precio del inmueble”, afirma Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com, que señala que la presión impositiva y el coste por los trámites que genera la operación de compraventa y la formalización de la hipoteca antes estaban incluidos, en muchos casos, en el importe del préstamo. No obstante, Alemany asegura que “a pesar de la caída de la tasa de ahorro a nivel general, mucha gente ha estado esperando y reservando parte de sus ingresos lo que, unido al ajuste de los precios, podría ayudarles a dar el paso en un breve espacio de tiempo”.

Ahorro previo en euros para comprar

El ranking de regiones por cantidades de ahorro previo a la compra está muy condicionado por el ranking de precios de vivienda, si bien hay sutiles diferencias debido al porcentaje aplicado en cada zona en lo que respecta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Según este informe, el importe medio de ahorro aconsejable se sitúa en 52.721 euros, pero difiere en hasta 77.100 euros según la zona. De este modo, el menor ahorro lo arrojan Castilla-La Mancha (30.583 €), Extremadura (37.563 €) y Canarias (40.040 €), mientras que los mayores los recogen Guipúzcoa (107.699 €), Vizcaya (84.484 €) y Madrid (63.425 €).

 

 

Detalle por zonas del ahorro previo – Clic para ampliar

* Aclaraciones sobre la metodología

Si bien el estudio se ha realizado por comunidades autónomas, en el caso del País Vasco se ha desglosado por provincias debido a que cada diputación foral tiene su propia norma reguladora del ITP. En su elaboración se han tenido en cuenta los datos regionales de precios de venta medios para una vivienda de 90 metros cuadrados, la financiación del 80% del valor de tasación y los gastos de notaría, Registro de la Propiedad, gestoría, tasación y pago de ITP y AJD que conlleva la compraventa de segunda mano.

Los gastos de notaría y Registro de la Propiedad son aproximados y pueden variar según el modelo de minuta de cada entidad, especialmente por la cantidad de folios de papel timbrado, si bien la variación es muy leve ya que el grueso del precio es la aplicación del arancel sobre el montante final de la compraventa e hipoteca. Hay que tener en cuenta que la escritura hipotecaria toma como valor la responsabilidad hipotecaria junto con los intereses, no solo el préstamo concedido.

Artículo visto en www.pisos.com