Cambio importantes para el alquiler de viviendas

el consejo de ministros aprueba los cambios en el alquiler de vivienda

viernes, 24 agosto, 2012 – 08:28

publicado por equipo's pictureequipo@idealista
el casero podrá "echar" al inquilino moroso en 10 días

el casero podrá “echar” al inquilino moroso en 10 días

el consejo de ministros ha aprobado el proyecto de ley que modificará los alquileres de viviendas, cuyo anteproyecto presentó en mayo. entre los puntos a destacar se encuentra el plazo que tiene el inquilino moroso de 10 días para pagar la deuda y que la falta de pago podrá dar lugar a la resolución del contrato sin más exigencia que el requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de llegar a tener una sentencia. el gobierno busca reducir el proceso de desahucio y evitar “la picaresca en los contratos de alquiler”

la ministra de fomento, ana pastor, ha señalado que con la normativa actual el propietario se ve obligado a acudir a la vía jurisdiccional y obtener una sentencia declarativa para que el impago de la renta pudiese dar lugar a un desahucio. recordemos que en diciembre de 2009 entró en vigor en españa el conocido “desahucio exprés”, una norma que iba a permitir “echar” al moroso de manera más rápida de lo que venía ocurriendo. y en noviembre del año pasado entró en vigorla ley de medidas de agilización procesal que iba a permitir a los propietarios desalojar al inquilino moroso o conseguir que le pagara la deuda en 10 días, gracias al proceso monitorio (un juicio rápido y sencillo). sin embargo, ambas leyes apenas han tenido los efectos esperados. los expertos se quejan de que el gran problema es que los juzgados están atorados y necesitan más medios económicos y más recursos humanos

fernando encinar, jefe de estudios de idealista.com, opina que “llevamos décadas con un mercado de alquiler raquítico y muy alejado de los parámetros europeos. la aprobación de nuevas medidas en los contratos de alquiler puede ayudar a mejorar la situación actual aumentando la oferta ajustando precios. y no solo es beneficioso para el mercado inmobiliario: un alquiler más fuerte, robusto y grande beneficia a la economía, permite mayor movilidad laboral que aumenta el empleo y facilita la emancipación de los jóvenes españoles de casa de sus padres. son buenas noticias “

¿cómo funcionará la nueva ley del mercado de alquiler?

con la nueva ley, se establece un plazo de diez días desde que el arrendador acude al juzgado a poner la denuncia para que el arrendatario pague su deuda, “y, si no lo hace, el juez puede dictar la resolución del contrato de forma inmediata, sin más trámites”. asimismo, la finalización del proceso será mediante auto del juez, en lugar del decreto del secretario judicial que se empleaba hasta ahora

además, con la presencia de un solo funcionario de juzgado se podrá llevar a cabo la resolución a favor del propietario que sufre la morosidad del arrendatario

otros aspectos importantes de la nueva ley que se apobará en el consejo de ministros son los siguientes:

- duración de los contratos

a partir de ahora, el inquilino que desee abandonar una vivienda antes del fin de contrato, podrá hacerlo libremente con un preaviso de sólo un mes. hasta ahora, por ley, estaba obligado a respetar el periodo firmado. por su parte, el casero podrá recuperar su vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato, siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge con un preaviso al inquilino de dos meses

se reduce de cinco a tres años la denominada “prórroga forzosa”, aquella que permite que el inquilino prorrogue, sea cual fuera el tiempo de duración del contrato, la duración del mismo. también se reduce de tres a un año la denominada “prórroga tácita automática”, aquella que permite, después de transcurrido el tiempo pactado en el contrato y la prórroga forzosa, que el inquilino siga en el piso si las partes no señalan lo contrario al respecto

- actualización de las rentas

hasta ahora, la renta mensual a pagar por un contrato de alquiler pactada al inicio del mismo, se actualizaba anualmente de acuerdo al índice de precios al consumo (ipc) publicado por el ine. a partir de ahora, casero e inquilino podrán pactar la actualización de la renta

- compra de viviendas alquiladas

quien compre una vivienda con un contrato de alquiler vigente no estará obligado a mantener al inquilino si el contrato de arrendamiento no está inscrito en el registro

- deducción del alquiler las reformas

el inquilino podrá deducir del alquiler de un piso los gastos de las reformas y mejoras llevadas a cabo en la vivienda

- medidas fiscales

se establecen nuevas exenciones en el impuesto de la renta de no residentes sobre los rendimientos derivados del arrendamiento de vivienda, entre el 60% y el 100%. además, se introducen exenciones fiscales para los bienes inmuebles de entidades no residentes en españa. el impuesto de bienes inmuebles pasará del tipo especial del 3% como hasta ahora, a estar exento para las entidades no residentes

se modifica el régimen fiscal de las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (socimi) para flexibilizar sus requisitos y potenciar su actividad. el gobierno ha modificado el régimen fiscal de las socimi para que éstas no paguen impuestos, ya que su nuevo régimen fiscal será cero. no obstante, sí tendrán que tributar los accionistas que reciban beneficios de las socimis. las socimi son sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario, similares a los conocidos reits. sin embargo, hasta ahora las socimi eran menos atractivas ya que tenían una tributación del 18% mientras que los reits están exentos del pago de impuestos

 

- bonificaciones fiscales en el impuesto de sociedades

la nueva ley contempla bonificaciones fiscales del 85% en el impuesto de sociedades para el arrendamiento de inmuebles. el objetivo es que la gente tenga más capacidad de adquirir el “stock” de vivienda que hay en españa

 

ojo al dato: “los pisos de los bancos son más caros que los de los particulares”

 

ahorro dinero

jueves, 16 agosto, 2012 – 08:21

publicado por equipo's pictureequipo@idealista

la asociación de usuarios de bancos, cajas y seguros (adicae) cree que los bancos venden sus pisos más caros que los de los particulares. estima que los compradores podrían ahorrarse un 61,81% del coste de su vivienda si los bancos dieran “mejores condiciones” en las hipotecas para la venta de casas entre particulares

según adicae, pisos comercializados en las mismas calles en zaragoza y en málaga por servihabitat (la caixa) y altamira (banco santander) respectivamente, son un 73,33% y un 65,86% más caros que los que venden los particulares

esta asociación de consumidores ha analizado las ofertas hipotecarias que concede la banca para sus propios inmuebles y las ha comparado con las condiciones de los préstamos que ofrece para las viviendas que un consumidor decide comprar a otro particular. las entidades bancarias tratan de favorecer la venta de sus inmuebles con condiciones financieras más accesibles, ofreciendo a los compradores hasta el 100% del valor de tasación y préstamos hipotecarios a más largo plazo. “pero aún en condiciones financieras más ventajosas, los pisos de la banca siguen siendo más caros, ya que pese a las condiciones más beneficiosas, no compensan el precio extra de sus viviendas”, denuncia adicae

en su opinión, si los bancos ofrecieran estas mejores condiciones a los préstamos que conceden a las viviendas compradas a particulares, los consumidores podrían ahorrarse hasta un 61,81% del coste

 

EL SUSTITUTO DEL EURIBOR COMENZARÁ A OPERAR A PARTIR DE OCTUBRE

 

Los indicadores IRPH de bancos, cajas y CECA serán sustituidos por un nuevo índice general. El Euribor seguirá vigente, aunque se podrá cambiar por el IRS.

Al Euribor no le quedan los días contados, pero sí le ha salido un fuerte competidor, que estará muy pronto en las vitrinas de los bancos y los anuncios publicitarios de las entidades. El IRS (Interest Rate Swap) a cinco años ya tiene fecha para que comience su andadura en el mercado bancario español: será a partir del próximo mes de octubre cuando sea una realidad para los clientes de la banca.
Así lo han confirmado fuentes del Banco de España, donde explican que será probablemente durante el mes de octubre cuando aparezcan los primeros datos de cotización oficiales de este índice. A la vez, la primera referencia periódica mensual, se publicará en el mes de noviembre, con el resto de referencias hipotecarias vigentes hasta la fecha.
Han sido muchos los meses en los que se ha especulado sobre la posibilidad de introducir un nuevo índice de referencia hipotecaria, diferente al Euribor. El regulador argumentó en su momento que era necesario ofrecer un indicador “más estable” y que no estuviera “tan expuesto” a los vaivenes del mercado, como ocurre actualmente con el Euribor. Esa idea se plasmó en la Orden Ministerial de Transparencia y Protección del cliente bancario, publicada en octubre de 2011. El texto del Boletín Oficial del Estado (BOE) preveía que esta norma se pusiera en marcha en abril de este año. Pero hacía falta una Circular del Banco de España que desarrollara las características del nuevo índice. Y este documento ya ha visto la luz durante el mes de julio. Estas son las principales consecuencias que tendrá el nuevo reglamento de los tipos de interés hipotecarios para los ciudadanos:

IRS a cinco años. Se trata de un nuevo índice de referencia, cuyo objetivo es ir suplantando poco a poco al Euribor. La principal diferencia con respecto al clásico indicador es que el IRS establece un tipo de interés fijo a cinco años vista; frente al Euribor, en el que el plazo es de 12 meses. Si comparamos la evolución de ambos índices, comprobamos que, en los últimos 10 años, el Euribor se ha mantenido casi siempre por debajo del IRS. La desventaja es que, al revisarse cada año, las hipotecas referenciadas al Euribor se incrementaron notablemente entre 2005 y 2008 y entre 2010 y 2011. Con un tipo IRS a cinco años, esta inestabilidad hubiera sido mucho menor. Actualmente, el Euribor se encuentra en el 0,976% frente al IRS que se fija en el 1,033%.

Euribor. Hay que tener en cuenta que el IRS no va a implicar la desaparición del Euribor, una referencia para el 85% de las hipotecas españolas. Por ello, los préstamos que, hasta ahora, se encontraban referenciadas al interbancario a 12 meses, lo seguirán haciendo de la misma forma. “Otra cosa es que la banca opte por convencer a sus clientes para que adapten sus hipotecas al nuevo índice”, explican fuentes de una importante entidad. Antes de contratar el IRS, es necesario analizar el coste que puede tener esta opción, porque es un índice que también cotiza en los mercados, con sus épocas de volatilidad, como el Euribor.

IRPH Bancos, IRPH Cajas y CECA. Estos tres índices sí que van a desaparecer. Actualmente, menos del 15% de las hipotecas constituidas se encuentran referenciadas a alguno de estos indicadores. Para los ciudadanos que quieran formalizar hipotecas a partir de ahora con alguna de estas tres estadísticas, será imposible. Y para quienes tengan sus préstamos ligados a estos índices, seguirán siendo sus referencias, al menos hasta el 29 de abril de 2013. En ese momento, deberían desaparecer por completo. Antes, el Ministerio de Economía debe elaborar un régimen de transición de los ciudadanos afectados por estos cambios. Si no se publica antes de esa fecha, “los índices seguirán publicándose”, confirman fuentes del Banco de España. Y lo harán hasta que se apruebe definitivamente ese proceso transitorio, en el que posiblemente “se generará un índice más genérico que aglutine al conjunto de las entidades”, y que no diferencie a bancos y cajas, como ocurría hasta ahora.

 

Los bancos exigen hasta seis meses de aval para alquilar sus pisos

Las entidades españolas piden garantías a la hora de arrendar sus viviendas con depósitos que pueden llegar hasta los seis meses. este es el caso de bbva, que exige un depósito de medio año de alquiler más un mes de fianza. banif (santander) pide para sus pisos en alquiler cinco meses de depósito o aval junto con una mensualidad como fianza

Las garantías que solicita banco sabadell para sus viviendas varían en función de las promociones pero en líneas generales el aval se mueve entre los dos y tres meses, a los que hay que añadir el mes de fianza. por su parte, bankia demanda un depósito de cuatro meses. mientras que otras entidades como la caixa se ha desmarcado de esta tendencia y ya no piden aval para los casas que arrienda

 

 

El Banco “malo” se creará el 24 de Agosto 2012

¿Qué es un banco malo?

Es una entidad creada -generalmente por el estado- con el objetivo de comprar a un precio asequible todos los activos tóxicos y problemáticos que tiene la banca para dejar sus balances limpios y evitar seguir provisionando por esos activos.

La creación de un banco malo para sacar el ladrillo de los balances bancarios fue una de las condiciones impuestas por Bruselas para conceder a españa ayuda. la incógnita ahora es determinar el precio al que se va a realizar la transferencia que, según reza el memorando, será el valor económico real en el largo plazo.

Dentro de los balances de los bancos hay todo tipo de activos (suelo rústico, industrial, residencial, pisos de primera vivienda, en la playa, en mal estado…). dentro de esos activos, hay algunos que actualmente son muy difíciles de valorar, ya que no hay mercado.

Ultimas noticias sobre los inmuebles bancarios

 

 

  • “A muchos bancos no les compensa mantener sus pisos y optarán por la venta a precios inferiores a los que venía manteniendo”.
  • “los bancos se han dado cuenta que el problema económico e inmobiliario en españa va para largo y en esta situación han optado por no esperar más y rebajar los precios para vender”.
  • “los últimos acontecimientos están abriendo los ojos a la banca y convenciéndola de que el precio es la única vía de salida de sus viviendas. Varias entidades financieras están preparando planes a corto plazo para emprender fuertes y generalizadas rebajas de precios en sus carteras de viviendas”

  • “ángel cano, consejero delegado de bbva, ha anunciado que la entidad quiere acelerar más la venta de pisos e inmuebles adjudicados en los próximos trimestres para venderlos en un periodo de “entre 18 y 21 meses”

  • “el mercado de la vivienda vive actualmente un momento tenso. con las compraventas en mínimos y la concesión de hipotecas a cuentagotas, las ventas están cayendo del lado de los que realizan descuentos agresivos. ahí, la banca se lleva la palma, ya que además de tener el poder sobre las hipotecas, el nuevo plan de provisiones diseñado por el gobierno le permite vender a unos precios bajos sin provocarle pérdidas porque ya las tienen provisionadas previamente. el problema es que en algunos casos esas provisiones han sido sacrificadas del “músculo” de los bancos teóricamente sanos y en otros casos, se ha recurrido a dinero público para cubrirlas. es decir, según subrayan sus detractores, al hacer descuentos a costa de esas provisiones se estarían socializando las pérdidas del ladrillo”

  • “el número de compras de viviendas financiadas con una hipoteca ha pasado de representar un 70% de las operaciones a apenas un 43% del total”

 

 

 

 

 

 

 

 

Modificaciones en el IVA que afectan al Sector Inmobiliario

  • La Obra Nueva seguirá tributando al 4% hasta el 31 de Diciembre del 2012
  • Desde el 1 de Enero del 2013 solo tributarán al 4% la entrega de viviendas de protección oficial o la entrega de viviendas a entidades dedicadas al arrendamiento que disfruten del régimen especial del impuesto sobre sociedades. El resto de viviendas tributarán al 10%
  • Las entregas de vviendas y los arrendamientos de vivienda con opción a compra, que venían tributando al 4% pasan al tipo reducido del 10%
  • Las obras de renovación y reparación de la vivienda: se aumenta el porcentaje de aportación de materiales del 33 al 40 % como requisíto máximo para que tributen al tipo reducido

 

Posible subida de impuestos para la vivienda de segunda mano

La mayoría de las comunidades autónomas estudia subir el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que grava la compra de vivienda usada, para armonizar este tributo con la subida del IVA y con el fin de frenar la caída en picado de sus ingresos tributarios. El margen de incremento ronda los 3 puntos. Las regiones mantienen tipos muy diversos en este tributo, pero la mayoría trata de hacerlo coincidir con el tipo reducido del IVA, que subirá al 10% en septiembre.

Leer la noticia en Expansión.com