COMO VENDER RÁPIDAMENTE UNA VIVIENDA EN LO QUE QUEDA DEL 2012

Artículo escrito por Nacho Garcia de Piso Ideal Servicios Inmobiliarios, s.l.

 

 

 

Aunque sea hoy en día  complicado vender una casa, se siguen cerrando compraventas.

Estas son las claves:

1.- Confiar, asesorarse y trabajar con profesionales: un buen profesional ayuda a saber cuál es la mejor manera de vender la casa. Acudir a expertos del sector y a empresas de tasación para conocer el precio a fijar para vender la casa. Estos profesionales inmobiliarios están continuamente informados de los precios de compraventa que se manejan. Invertir tiempo y dinero si fuese preciso, es importantísimo «saber donde estamos»

2.- Poner el precio del mercado: fijar un buen precio de salida es clave para poder vender rápidamente. Una buena idea es hacer una media de pisos similares en la zona, compararlos con los precios danos por los profesionales y poner un precio más interesante que el de la competencia. «Destacar en precio en el mercado».

3.- Arreglar la casa: Limpiar, ordenar y despersonalizar la vivienda. «Provoca que el futuro cliente se sienta en su casa no en la tuya»

4- Hacer  buenas fotos y utilizarlas siempre que sea posible en cualquier medio: internet, folletos, carteles,……….. «la casa debe de entrar por los ojos y la primera impresión  es la que cuenta»

5.- Intentar destacar los puntos a favor respecto de la posible competencia: no hablar mal de otras viviendas despreciándolas, destacar todas las virtudes de nuestro inmueble (cerca de colegios, farmacias, paradas autobuses ….., orientación, luminosidad, ……….. , gastos en consumos, calificación energética,……….., hablar más de los puntos que le interesen al posible cliente que los nuestros)

6.-  Búsqueda y seguimiento de los demandantes: el mejor resultado……….. trabajar mano a mano con un profesional de la intermediación, marcando conjuntamente formas de actuar, colaborando en las actuaciones, definiendo objetivos, ………… «Elegir bien a los candidatos no solo por sus preferencias si no por su poder adquisitivo»

7.- NO CONFIAR NUNCA EN LA SUERTE, siempre en el trabajo continuado y siendo realista con el mercado. Provocaremos el ver, analizar y saber aprovechar la mejor oportunidad.

 

 

 

 


 


 

EL GOBIERNO CREE QUE EL PRECIO DE LOS PISOS HA TOCADO SUELO

El secretario de Estado de Economía, Fernando Jiménez Latorre, afirmó ayer que el precio de la vivienda podría haber “tocado suelo”. Aseguró que algunos indicadores económicos “dan lugar a la esperanza y al optimismo” frente a la crisis y que vislumbra aspectos “positivos” en la evolución de la actividad económica, entre los que resaltó la corrección de los precios en el mercado residencial. En la inauguración de un foro de debate sobre pymes y fondos de inversión, Jiménez Latorre argumentó que el precio de la vivienda está en  la línea de otros países que también sufrieron una burbuja inmobiliaria.  Tres días antes de estas declaraciones se publicó que el coste de la vivienda libre cayó un 14,4% en el segundo trimestre de 2012 con respecto al mismo periodo de 2011, según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE), porcentaje que representa el mayor descenso registrado por  esta estadística desde que se inició su publicación en 2008.  Los promotores inmobiliarios consideran, al contrario, que el final de las caídas sigue siendo una “incógnita” y alertan, a corto plazo, del efecto del  banco malo  y de la subida del IVA sobre los precios. El presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), José Manuel Galindo, indicó ayer que aún queda por saber cuál será el efecto del banco malo.

Información en El Mundo, Cinco Días, ABC (El Economista. Página 6. 3 medias columnas)

UN PEQUEÑO SALVAVIDAS


Más de cien entidades han suscrito el Código de Buenas Prácticas Bancarias contemplado en el Real Decreto de Medidas Urgentes de Protección de Deudores Hipotecarios, por lo que desde el pasado abril las personas con hipoteca inmobiliaria (única vivienda) pueden solicitar la re-estructuración de su deuda hipotecaria, siempre que haya riesgo de exclusión social. En un mes, la entidad debe notificar y  ofrecer (si es viable) un plan en el que se concreten las condiciones y las consecuencias financieras de aplicar las siguientes medidas: carencia en la amortización de capital de cuatro años; ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo, y reducción del tipo de interés aplicable a euríbor más 0,25 puntos.  Una hipoteca de 140.000 euros a 25 años a euríbor más un punto tiene un coste mensual de 587 euros. Ese crédito a 35 años con un diferencial de un cuarto de punto y con carencia de capital arroja una letra de unos 132 euros. Se comenta que no debe olvidarse que al cabo de cuatro años se volverá a pagar la cuota inicial, por lo que a la larga (durante toda la vida del préstamo) se habrá pagado más por él.

(El País. Suplemento Propiedades. Primera página. 1 columna)

Estudio de pintura en venta encima de «El Hornito».

Como vivienda y estudio de pintura tenía este apartamento su actual propietario.

[…] Disfrutó mucho su estancia allí, tras reformarlo y dejarlo a su estilo, con materiales de calidad y gusto bohemio,  con sus suelos de madera imitando el estilo antiguo, vigas al descubierto, ese armario empotrado capaz de albergar cuanto él tenía en su alcoba.

Lo imagino con la mirada perdida muchas noches, con la mente divagando y pensando en posibles imágenes que plasmar en sus lienzos, inspirándose muchas veces en la misma historia que las paredes de su casa le transmitían de sus recuerdos…Desde principios de siglo contemplando las calles de Soria, ¿cuántas cosas no habrían visto? Lo mismo ocurría con la torre del Palacio de los Condes de Gómara, también con contacto directo con su salón y su sofá.

Cuando tenía una idea iba con los ojos cerrados a través de su pasillo hasta ese gran espacio con balcón donde tenía colocados sus lienzos, que en tiempos fueron otros 2 dormitorios.

Esa casa, esa fachada con solera, ese calor en invierno esas vistas maravillosas desde la tercera planta sirvieron de inspiración a este joven artista. […]*

 

*Historia NO basada en hechos reales

 

 

¿Quién sabe lo que valen los inmuebles?

fgerviti

La verdad es que hoy nadie sabe nada. Las normativas y procedimientos para estimar los valores de mercado se hicieron en momentos en los que había un mercado estable y un número de operaciones suficiente como para poder obtener valores estadísticos relevantes. Hoy no hay «Mercado». Hoy no sabemos en cuanto podremos vender una propiedad hasta que no la hemos vendido.
Pero no solo no hay mercado de viviendas: la caida del mercado financiero nos ha hecho darnos cuenta de cómo dependen los mercados de las posibilidades de financiación. ¿Cual es el Valor de Mercado? Depende… depende de la financiación que se pueda obtener. No vale lo mismo un piso sin financiación que con ella. Si es un producto bancario puede «valer» más si el banco está dispuesto a dar un 100% al porimero que pase… aunque sin liquidez: si necesitamos venderlo dentro de un año tendremos que venderlo sin esa financiación preferente, y el precio será otro.
¿Cuanto vale hoy un ático en el Barrio de Salamanca? Depende… ¿Necesitas vender o tienes que comprar?
Hoy día no basta con sacar unos cálculos muy bonitos. Hoy nadie sabe nada… pero en el pais de los ciegos el tuerto es rey. El inmobiliario que está en la calle día a día, peleando con los muchos que quieren vender y los pocos que necesitan comprar, tiene mucha más idea de lo que se vende y lo que no, y a qué precios…

 

10 respuestas a las 10 preguntas más frecuentes sobre la nueva ley de alquiler

martes, 28 agosto, 2012 – 09:41

publicado por egarcia's pictureegarcia@idealista
10 respuestas a las 10 preguntas más frecuentes sobre la nueva ley de alquiler

 

el gobierno ha aprobado para su remisión a las cortes el texto para una futura nueva ley de alquiler. desde entonces, el desconcierto es general y las preguntas se multiplican tanto desde el lado del casero como del inquilino. aclaramos que que no hay dada aprobado de forma definitiva e intentamos solucionar las dudas más frecuentes

¿cuándo entra en vigor?, ¿tiene efectos retroactivos? o ¿puedo irme ya de mi casa alquilada avisando con un mes al casero? son preguntas que llenan el consultorio de alquiler de idealista.com. y es que todas las leyes relativas a la vivienda suelen poner los nervios a flor de piel de la ciudadanía

antes de solucionar las dudas sobre alquiler más frecuentes hay que tener claro que (i) la ley aún no ha entrado en vigor y (ii) aún puede sufrir variaciones antes de aprobarse

una vez dejado esto claro, vamos a responder a las preguntas más frecuentes que están surgiendo sobre la nueva ley de alquiler según los documentos que ha presentado hasta ahora el gobierno

1. ¿cuándo entrarán en vigor los cambios en la nueva ley de alquiler?

la fecha definitiva en la entrará en vigor la nueva ley de alquiler aún no se sabe, ya que depende de varios factores. fuentes del congreso de los diputados explican que en primer lugar el proyecto remitido por el consejo de ministros ha de ser calificado por la mesa de la cámara, algo que no ocurrirá al menos hasta septiembre

después, ésta lo remitirá al senado, donde el proyecto puede sufrir modificaciones en su texto en el caso de que se presenten enmiendas. además, la velocidad del trámite dependerá de si éste se lleva a cabo por vía de urgencia o no, algo que aún se desconoce. en cualquier caso, dichas fuentes reconocen que «no se trata de algo inmediato» y que «el proceso puede durar meses”

2. ¿la nueva ley tendrá efectos retroactivos, es decir, afectará a los contratos en vigor?

no. los cambios en la ley de alquiler sólo aplicarán a los futuros contratos que se firmen tras la entrada en vigor de la nueva ley. así lo confirman fuentes del ministerio de fomento, que aseguran que ninguno de los puntos que incluirá la nueva ley afectará a los contratos firmados con anterioridad

de hecho, en las frecuentes modificaciones de la legislación sobre alquileres siempre se han respetado los contratos vigentes, sin tener efectos retroactivos, lo que ha permitido que coexistan diferentes tipos de contratos de alquiler en función de cuándo fueron firmados

3. ¿qué cambios hay en la actualización del precio del alquiler?

situación actual: la renta mensual se actualiza anualmente de acuerdo al ipc

proyecto de ley: casero e inquilino podrán pactar la actualización de la renta. además, se podrá aplicar al pago de la renta las mejoras acordadas y realizadas por el inquilino

4. ¿qué varía en el derecho de preferencia del inquilino para poder comprar la casa donde vive alquilado si su casero la pone en venta?

situación actual: derecho irrenunciable por parte del inquilino en todo caso

proyecto de ley: se podrá pactar en el contrato la renuncia a este derecho por parte del inquilino

5. ¿hay modificación en la duración de los contratos?

situación actual: la duración de la prórroga forzosa es de cinco años y la de la prórroga tácita, de tres

proyecto de ley: se reduce a tres años la duración de la prórroga forzosa y a un año la duración de la prórroga tácita. además, la actualización de las fianzas se ajusta al nuevo plazo de tres años

6. ¿cuándo podrá abandonar la vivienda el inquilino?

situación actual: en los contratos de más de cinco años el inquilino puede desistir avisando con el preaviso que marque el contrato antes de acabar cada anualidad. en los contratos de menos de cinco años, el inquilino puede desistir pagando la indemnización pactada

proyecto de ley: el inquilino podrá desistir del contrato siempre que lo comunique con una antelación mínima de un mes

7. ¿podrá echarme el casero de la vivienda alquilada?

situación actual: el propietario sólo puede recuperar la vivienda si es para residencia habitual suya o de un familiar directo cuando se haya pactado en el contrato

proyecto de ley: el dueño podrá recuperar la vivienda para residencia habitual si comunica la necesidad de la vi vienda como permanente para si, familiares de primer grado o cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad. preaviso de 2 meses

8. si mi casero vende la vivienda, ¿debe el nuevo propietario respetar las condiciones de la vivienda alquilada?

situación actual: quien compra una vivienda alquilada debe respetar el contrato de arrendamiento en vigor hasta, al menos, el quinto año

proyecto de ley: sólo habrá obligación de mantener al inquilino en los arrendamientos inscritos en el registro de la propiedad (aunque este registro es voluntario). actualmente, registrar el contrato de alquiler tiene un coste de unos 45 euros para un contrato de alquiler de un año cuya renta sea de 1.000 euros y el proceso implica 1) acudir al notario para elevar el contrato a escritura pública (por lo que casero e inquilino han de estar de acuerdo en registrar el contrato), 2) pagar los impuestos y 3) acudir al registro. no obstante, fuentes del colegio de registradores explican que la metodología actual puede cambiar y que habrá que esperar a conocer el texto definitivo de la nueva ley

9. ¿cuánto se tardará en echar a un inquilino que no pague?

situación actual: hay que denunciar el impago y obtener una sentencia para resolver el desahucio. el pago de la deuda es posible hasta el último momento para impedir el desahucio. el proceso puede durar años por los atascos de los juzgados y la burocracia que conlleva

proyecto de ley: se habilita un plazo de 10 días para que el arrendatario pague o muestre oposición. el auto del juez finaliza el proceso en lugar del decreto del secretario judicial. es decir, se reduce la burocracia. no obstante, el desahucio puede tardar meses

10. ¿hay cambios en las medidas fiscales para inversores?

en el impuesto de sociedades se flexibilizan los criterios que permiten aplicar una deducción del 85% sobre las rentas de los alquileres: las sociedades deberán tener un mínimo de ocho viviendas (antes diez) y deberán permanecer arrendadas durante tres años (antes siete)

se mejora el régimen jurídico y fiscal de las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (socimi):

– los inmuebles en arrendamiento deberán mantenerse durante tres años (antes siete)
– no será necesario un número mínimo de viviendas (antes tres)
– el capital social mínimo será de cinco millones de euros (antes quince)
– los beneficios distribuibles serán el 80% de los obtenidos (antes el 90%)
– se suprimen los requisitos del número mínimo de accionistas (antes cien), capital mínimo en circulación (antes 25%) y financiación ajena (antes inferior al 70% del activo)
– se podrá cotizar en mercados regulados o sistemas multilaterales de cotización
– las socimi no tendrán fiscalidad, sino que el pago de impuestos lo efectuarán los accionistas por la percepción de los dividendos (19%)

por último, se modifica la configuración del gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes, dejando sujetas a dicho gravamen exclusivamente las entidades residentes en un país o territorio que tenga la consideración de paraíso fiscal

¿tienes aún más dudas? pregúntalas en nuestro consultorio gratuito sobre alquiler