Intento de entender «El Banco Malo»

el banco malo no ayudará a dinamizar al sector inmobiliario

 

el banco malo no ayudará a dinamizar al sector inmobiliario

¿ayudará el banco malo al sector inmobiliario? ¿cómo se valorarán los activos? ¿qué modelo de gestión asumirá el banco malo?.son algunas de las cuestiones que se han atrevido a responder un grupo de expertos del sector en un encuentro organizado por iure abogados sobre el futuro del banco malo en españa

1. ¿ayudará la creación del banco malo a la dinamización del sector inmobiliario?

la clave para que españa “vuelva a funcionar” es tener un mercado inmobiliario que funcione, donde existan transacciones de mercado para poder poner precio a los inmuebles y despejar las dudas actuales sobre cuánto vale cada activo y cuál es el valor de los mismos en manos de los bancos. la opinión unánime del grupo fue que el banco malo no va a lograr ese objetivo

en este sentido, consideran que lo más probable es que el banco malo incluso perjudique la dinamización del sector inmobiliario ya que va a bloquear y a añadir trámites y dificultades a un mercado ya difícil de por sí

2. valoración de los activos:

sobre el tema del valor del suelo, que el informe de oliver wyman asume que comenzaría a incrementarse en unos dos años, los expertos estaban de acuerdo en que el valor del suelo en españa, si no viene acompañado de un plan de financiación para construcción es nulo. parece claro que el banco malo va a anular la capacidad de financiación para promociones en suelo a todos los bancos nacionalizados (casi la mitad del sector bancario) lo que va a hundir aun más, si cabe, el valor del suelo en españa

3. ¿podemos contar con la “colaboración” de los fondos de inversión extranjeros?

la respuesta concluida por la mesa es que, previsiblemente, no. la desconfianza internacional hacia españa en el entorno actual tan conocida como sorprendente. un experto comentó que con el reciente plan montoro de pago de facturas atrasadas a proveedores por parte de la administración pública, había empresas proveedoras dispuestas a vender facturas impagadas del estado al 88% de su valor, existiendo una garantía estatal de que se iban a pagar al 100% en cuestión de semanas. aún así, las multinacionales y fondos no quisieron asumir el “riesgo españa” dispuestas a perder el 12% que podrían haber ganado en cuestión de días

4. ¿a qué precios y bajo qué modelo de gestión se transferirán los inmuebles
tóxicos al banco malo?

los expertos consideran que el precio, aunque importante, es el menor de los problemas. el importe de posibles pérdidas futuras es de aún mayor magnitud que el posible impacto de precios: pago de impuesto de bienes inmuebles (ibi) y demás tributos (durante 10 años) hasta que se vende el activo, logística de la transferencia del activo de un propietario a otro, mantenimiento administrativo y físico del activo desde que se transfiere hasta que se vende, comercialización y financiación del activo para compradores, gestión de impagos pendientes, concursos de acreedores pasados y futuros por acreedores de los activos traspasados…

la lista de problemas logísticos y administrativos parece «interminable», por lo que sorprende que no sea uno de los principales temas de preocupación acerca del futuro funcionamiento del banco malo. por este motivo, los expertos se preguntan cómo se pretende que el banco malo alcance sus “objetivos” sin haber previsto ya su funcionamiento

a modo de ejemplo, otro de los participantes comentaba que hace poco, para traspasar dos
promociones de viviendas las partes intervinientes en la operación estuvieron 48 horas seguidas en una notaría y el administrador se fue con dos carretillas de documentación para valorar el traspaso. si esto se extrapola a 100.000 activos al año, o más, la dimensión del problema es «inasumible»

5. ¿quién asumirá la gestión del banco malo?

alguno de los expertos ha estado en contacto con varios de los gestores inmobiliarios que se postulan como posibles gestores del banco malo. este participante en la mesa redonda señaló que como le den los contratos de gestión a quienes están pensándo dárselos no sólo tendremos un vehículo de activos ilíquidos mal diseñado, también tendremos más ineptitud en la gestión, de la que nadie se imagina

6. ¿existe seguridad jurídica suficiente en torno al modelo del banco malo en
españa?

los abogados de iure comentaron que, tras leer en el boe las prerrogativas que van a tener los gestores del frob en la gestión del banco malo, se va a crear una entidad que va a estar “por encima del derecho”, con unos privilegios y derechos que van a ser muy discutidos y probablemente cuestionados a nivel judicial, lo que alargará aún más la inseguridad jurídica de cualquier posible operación legal del banco malo

7. ¿cuándo podría estar totalmente operativo el banco malo?

el participante que estuvo involucrado en el banco malo en el país asiático recordaba que la
transmisión de activos tóxicos en aquella oportunidad, alcanzaba los 16.000 activos,
requiriendo tras el traspaso para su puesta en marcha un periodo de 3 años en los que estuvo todo paralizado. ese fue el tiempo que se tardó en estructurar el banco malo, revisar las toneladas de documentación, establecer procesos e implementarlos

sólo después de 3 años se empezaron a realizar ventas desde el banco malo, en ese tiempo
los acreedores no cobraron, los deudores no pagaron y las facturas y problemas se acumularon

en españa, el gobierno ya ha asegurado que el banco malo estará plenamente operativo
para diciembre, sin haber publicado aún su normativa de actuación, y considerando que se habla de unos 150.000 inmuebles, la expectación no es nada tranquilizadora

 

8. ¿cuál es el nivel de confianza para la posible aportación de fondos privados?

otro dato que se puso sobre la mesa y que es ampliamente descriptivo es que, en el mercado actual hay ofertas de bancos para vender créditos inmobiliarios en mora (non performing loans, npl’s) a 12 céntimos, esto es, a un 12% del valor nominal del crédito, y aún así, nadie los compra

las expectativas del gobierno de crear un banco malo con 55% de capital privado y con una deuda del 90% de los activos son realistamente imposibles en el mercado actual

9. ¿quién sale beneficiado y quién perjudicado con la creación del banco malo?

la creación del banco malo podría paradójicamente beneficiar a los bancos que no participen en el banco malo. los bancos que queden fuera tendrán mucha más flexibilidad para gestionar sus activos, ofrecer financiación a los compradores y una estructura de intereses alineada para sanear la cartera. en el banco malo la estructura y conflictos de intereses entre los diferentes actores es tan contrapuesta que antes de que lleguen a un acuerdo sobre cómo trabajar, seguramente pasarían años

10. ¿cuán grande es la sobredimensión del sector inmobiliario en españa?

el tamaño del problema es mucho mayor de lo que se piensa: en españa la producción de viviendas alcanzó las 800,000 viviendas / año. el ciclo de producción de un promotor es de 5 años, es decir, por cada vivienda que se vende el promotor tiene otras 5 en diferentes estados de producción (terreno/suelo, permisos, inicio construcción, comercialización, fin construcción, licencias finales, venta, cobro)

esto quiere decir que en españa no hay sólo ahora 800,000 viviendas sin vender (esta
cifra es el stock actual, ya no la producción) sino que hay otros 4 millones de viviendas en diferentes fases, desde suelo sin licencia a obra no terminada. la tasa natural de absorción de viviendas en españa, basada en datos económicos y demográficos es de 120,000 viviendas al año

no hace falta dividir 4.000.000 (lo que ya hay) entre 120,000 (lo que españa podría absorber al año) para darse cuenta de que este problema difícilmente se vería resuelto en dos o en cuatro años …

algunas soluciones alternativas propuestas en la mesa:

i) para empezar, el banco malo pretende separar al activo de su responsable (el banco originario) y esto no es recomendable. sólo manteniendo el activo con su responsable original, existirían ciertas garantías de un incentivo e intereses alineados para liquidar ese activo lo antes posible y al mejor precio posible. sin duda sería muchísimo más recomendable crear bancos malos dentro de cada banco, puede con que ayudas públicas de algún tipo pero siempre haciendo al banco responsable de ese activo

ii) la otra solución planteada por uno de los participantes, pasa por presionar a las
entidades
para que aligeren sus balances y liquiden sus activos inmobiliarios, al precio que sea. esto produciría un derrumbe de los precios y varias entidades financieras tendrían que ser finalmente liquidadas por ser insolventes. pero una vez esta “limpieza” está hecha el mercado ya sabría cuales son los precios de las cosas y podría volver a funcionar

es una solución más drástica pero también más rápida y aquí el tiempo es muy importante debido a los costes de mantener en balance activos improductivos que consumen capital (e impiden que ese capital se dedique a financiar otros proyectos) y generan costes importantes
anualmente

iii) otra posible solución sería la de abrir el mercado a inversores privados extranjeros. no como ahora que lo único que se hace es intentar engañarles para que compren a precios irrealistas los peores inmuebles

ofreciendo ventajas fiscales, de naturalización (pasaportes y residencia) y paquetes de financiación se podría atraer a mucho inversor asiático que busca tener un pasaporte europeo y hacer inversiones en activos reales fuera de su país de origen. en china hay 80 millones de personas con una renta per cápita superior a la media europea buscando sacar sus ahorros de un país con mucho riesgo regulatorio (absolutismo)

en la mesa organizada por iure abogados han participado y carlos pavón (abogados del despacho), mikel echavarren (consejero delegado de irea), francisco viyuela (consejero delegado de independent advisors), johan setyo (promotor inmobiliario internacional) y un hedge fund de londres

publicado por equipo's pictureequipo@idealista

 

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *